정부가 오늘(16일) 전격적으로 내놓은 부동산 대책에 따라 투기지역·투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구매 시 가능한 대출 한도가 줄어듭니다.
정부가 23일부터 규제지역 내 시가 9억원이 넘는 주택의 주택담보대출비율(LTV) 규제를 강화하기로 했기 때문입니다.
기존에는 대출액 모든 구간에 LTV 40%를 균등하게 적용했지만, 앞으로는 9억원을 초과하는 부분에 대해선 LTV를 20%만 적용합니다.
이번 규제로 주택담보대출을 받을 수 있는 상한선이 된 시가 15억원 주택의 경우 새로운 LTV 규제를 적용하면 대출 한도가 1억2천만원 축소됩니다.
종전 LTV 기준에 따를 경우 6억원(15억원×40%)까지 대출을 받을 수 있으나 앞으로는 4억8천만원(9억원×40%+6억원×20%)까지만 가능합니다.
LTV 규제 비율이 32%로 종전보다 8%포인트 낮아진 셈입니다.
12억원 주택의 경우 대출 한도가 4억8천만원(40%)에서 4억2천만원(35%)으로 6천만원 줄어듭니다.
은행권의 총부채원리금상환비율(DSR) 관리 강화에 따라 일부 고객의 대출 한도도 줄어듭니다.
은행은 앞으로 시가 9억원이 넘는 주택의 경우 대출자별로 DSR 40%(비은행권 60%)를 넘길 수 없습니다.
은행은 그동안 가계대출 DSR의 평균을 40% 이내로 관리하면 됐습니다. 특정 고객에게 DSR 40% 미만을 적용했다면 다른 고객에게 40% 이상을 적용해 평균을 관리할 수 있었으나 앞으로는 DSR 40% 이상을 적용받는 시가 9억원 초과 주택보유 고객이 나올 수 없습니다.
LTV나 총부채상환비율(DTI)처럼 즉각적인 대출한도 제한 효과를 내게 되는 셈입니다.
연 소득이 1억원이며 신용대출이 1억5천만원 있는 경우 기존 DTI 규제(40%)에서 주택담보대출 가능액은 5억6천만원입니다. 신용대출까지 포함한 총대출액은 7억1천만원입니다.
DSR 40% 규제를 더 강력하게 적용하면 주택담보대출액이 3억2천만원으로 줄어들게됩니다. 이 경우 총대출액은 4억7천만원으로 기존 규제 때보다 33% 줄어들게 됩니다.
이런 차이는 DSR이 DTI보다 대출액을 좀 더 촘촘하게 보기 때문에 벌어지는 현상입니다.
DTI는 모든 주택대출 원리금
이에 비해 DSR은 모든 대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 것입니다. 신용대출 등 기타대출까지 원리금 상환액을 보는 좀 더 포괄적인 개념이다 보니 DSR을 엄격하게 적용하면 대출한도가 줄어드는 효과가 납니다.
[MBN 온라인뉴스팀]