[정인택의 부동산돋보기] 임대주택 다시 보기 ④ 기존주택 전세임대

기존까지 임대주택의 여러 가지 유형 중에서 특히 공공기관에서 직접 매입해 임대하는 매입임대주택에 대해 자세히 알아봤다. 이번에는 공공기관이 건물주에게 전세계약을 맺고 재 임대하는 ‘기존주택 전세임대’에 대해 구체적으로 살펴보기로 한다.

‘기존주택 전세임대’란 도심 내 저소득계층이 현재의 생활권에서 거주할 수 있도록 기존주택에 대한 전세계약을 체결한 후 저 소득층에게 저렴하게 재임대하는 목적의 주택이다. 2005년부터 2012년까지 총 5만8051호를 지원했고, 계속 1만8740호를 지원할 계획이라고 한다.
입주대상자는 기초생활 수급자 등의 경우 사업대상 거주하는 무주택 세대주로 기초생활 수급자와 보호대상 한 부모 가족이 1순위이며, 당해 세대의 월 평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하인 자와 장애인등록증 교부자 중 당해 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 이하인 자가 2순위가 된다.
단, 동일순위 경쟁 시는 기존주택 매입임대 조건과 같이 각 항목 합산한 순위대로 선정하게 된다.

부도 공공임대 아파트 퇴거자의 경우는 지자체 장 등이 긴급히 주거지원이 필요하다고 인정하는 부도 공공임대 아파트의 임차인으로서 경락을 희망하지 않거나 경락을 받을 수 없어 퇴거했거나 퇴거하는 무주택 세대주의 경우가 입주 대상자 이다.

보증 거절자의 경우는 LH 등 공기관이 임대하는 공공건설 임대주택(영구임대주택과 국민임대 주택은 제외) 입주자로서, 기금 수탁자에게 국민주택기금의 대출을 신청했으나 주택신용보증 기금에서 발급이 거절된 단독세대주를 제외한 무주택 세대주로 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하이면서 임차계약서상 입주일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 융자를 신청한 자가 대상이 된다.

주거 취약계층 주거지원의 경우는 쪽방, 비닐하우스, 고시원, 여인숙, 노숙인 쉼터, 부랑인 복지시설 거주자는 지역주민센터에 신청헤 시장·군수·구청장으로부터, 그리고 범죄피해자는 지방검찰청에 신청해 법무부 장관으로부터 주거지원이 필요하다고 인정, LH 등 사업시행자에게 통보된 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하의 무주택 세대주 경우이다.

긴급 주거지원 대상자의 경우는 「긴급복지지원법」에 따라 긴급 지원대상자로 선정된 자 중 시장 등이 주거지원이 필요하다고 인정해 LH 등 사업시행 공공기관에 통보한 자가 대상자이다.

공동생활 가정(그룹 홈)의 경우는 저소득 장애인, 아동보호, 중증 노인성질환자를 제외한 노인, 저소득 미혼모·부 및 저소득 성폭력피해자, 가정폭력 피해자, 탈 성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자, 아동복지 시설 퇴소자, 북한 이탈주민, 노숙인 등 관계 중앙행정기관의 장이 필요하다고 인정해 지원을 요청하는 자가 대상자가 된다.

대학생의 경우에는 대학 소재지 이외의 시·군 출신의 학생으로 기초생활 수급자 및 보호대상 한 부모 가족 대학생과 아동복지시설 퇴소 대학생이 1순위이다. 월평균소득 50%에서 100% 이하의 장애인 가구의 대학생은 2순위이고, 1, 2순위에 해당하지 않는 일반가구의 대학생은 3순위 해당자가 된다.
전세임대 활용 매입 대상주택은 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 오피스텔(바닥 난방, 취사시설, 화장실을 구비해 주거용으로 이용하는 경우) 중 국민주택규모(전용 85㎡) 이하 전세주택 또는 부분 전세주택(1인 가구의 경우 전용면적 50㎡ 이하 주택으로 제한)이다.
보증부월세 및 월세주택은 주택소유지와 협의해 전세주택으로 전환해 계약 체결하되, 입주대상자가 원할 경우 기본 임대보증금 외 주택소유자에게 지급하는 월세를 입주자가 부담하고 1년분 월세에 해당하는 금액을 보증금으로 추가 납부하는 경우 보증부월세 주택에 대해 지원이 가능하다.
전세금 지원 한도액은 수도권의 경우 7000만 원, 광역시는 5000만 원이며 그 밖의 지역은 4000만 원이다.
쪽방의 경우에는 수도권과 광역시 5000만 원이고 그 외의 지역은 4000만 원이며, 공동생활가정의 경우 수도권과 광역시는 1억 원, 그 밖의 지역은 7000만 원이다.
지원한도액을 초과하는 전세주택은 초과하는 전세금액을 입주자가 부담할 경우 지원이 가능하다. 단, 전세금은 호당 지원한도액의 200% 이내로 제한하되 가구원의 수가 5인 이상일 때는 예외로 인정이 가능하다.
임대조건으로 임대보증금은 한도액 범위 내에서 전세지원금의 5%이며 상향조정도 가능하다. 월 임대료는 전세지원금 중 임대보증금을 제외한 금액에 대한 연 2% 이자 해당액이나 임대료의 0.5% 해당 대손충당금은 별도이다.
보증거절자의 경우 기존 건설임대주택의 임대조건을 적용하되, 지원 금액에 대한 연 2%의 이자를 월임대료에 가산하도록 한다.
만약 [전세금 7000만 원의 주택을 전세주택으로 임차한 경우(수도권 기준)],
(임대보증금) 350만 원
(월임대료)[(전세금-임대보증금)×2%(연)÷12개월]×1.005(대손충당금 포함)
=[(7,000만 원-350만 원)×2%÷12]×1.005 = 111,380원
혹은 [전세보증금 5000만 원, 월세 10만 원 주택을 부분전세주택으로 임차한 경우(수도권),
(임대보증금) 370만 원(기본 250만 원 +1년치 월세 해당액 120만 원)
(월임대료)[(전세금-임대보증금)×2%(연)÷12개월]×1.005(대손충당금 포함)
=[5,000만 원-370만 원)×2%÷12]×1.005 = 77,160원
임대기간의 계약은 최초 임대기간은 2년으로 하되, 2년 단위 4회까지 재계약이 가능하며, 공동생활가정의 경우 해당 시장, 도지사의 제청에 의해 2년 단위로 체결하되 횟수 제한이 없다.
[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 매경닷컴 이미연 기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다.