[조성신의 富동산 현장] 실속 상가투자 "전용률로 분양가 따져라"

최근 국세청 자료에 따르면 전국에서 가장 비싼 상가로 판교 ‘호반 메트로큐브'가 꼽혔다.
이 건물의 2014년도 상가 기준시가는 무려 1㎡당 평균 1964만8000원, 3.3㎡으로 따지면 6495만원에 육박한다.
이 상가의 3.3㎡당 매매가는 1억 3천만원으로, 대한민국 최고 상권인 강남·명동 소재 상가들을 앞 질렀다.
호반 메트로큐브가 이 처럼 높은 금액을 유지할 수 있는 것은 유동인구가 많은 판교역 역세권에 입지한데다 전용률도 타 상가(평균 45~55% 선) 보다 월등한 96.8%에 달해 소위 말해 '실속'이 꽉 찼기 때문이다. 여기에 선호도가 가장 높은 1층 점포로만 구성하여 평균 기준시가를 높였다.
이 상가는 높은 전용률 덕분에 관리비도 타 상가의 절반 수준으로 알려졌다.
전용률이란 분양면적에서 복도, 계단, 화장실 등 공공 시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼마만큼을 차지하는가를 보여주는 백분율로서, 전용률이 높다는 것은 실사용면적이 그만큼 많다는 것을 뜻한다.
다만, 현재 60% 수준에 머물고 있는 판교 테크노밸리 입주률 때문에 상가 활성화가 더뎌지고 있는 것은 약점이다.
동대문 M상가의 경우도 임대면적 6.6㎡(실 면적 2.6㎡)로 전용률 약 40%, 현재 권리금은 1억 5천만원선, 일 매출은 150만원 정도다. 이 상가 역시 입지가 뛰어난데다 동선이 잘 확보되어 운영이 잘 되는 상가사례 중 하나다.
은평뉴타운에 A상가의 경우 1층 전용률은 1층 91%, 2·3층은 83%로 높지만 유동인구가 적어 매출에 어려움을 겪고 있다.
한편, 상가의 경우 분양가는 전용면적이 아닌 공급면적을 기준으로 하다보니 유형에 따라서 전용률이 적게는 30% 초반에서 많게는 70~80% 선까지 제 각각이기 때문에 같은 분양가라도 전용률에 따라 실질 가격이 달라진다.
예컨대 분양면적 66㎡의 전용률 50%인 A상가와 75%인 B상가가 있을 경우 3.3㎡당 분양가는 2,000만원으로 같더라도, A는 실사용 면적이 33㎡에 불과해 실제 분양가는 4,000만원이다.
반면 B는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2,667만원임을 알 수 있다.
결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가 투자가 가능해지는 셈이다.
얼마전 한 상가정보업체가 조사한 자료에 따르면 상가종류별 전용률은 근린상가 57.9%, 단지내 상가 70.0%, 주상복합상가 54.2%, 멀티테마상가 60.3%로 나타났다.
전용률이 가장 높은 상가형태는 단지내 상가로 테마멀티(테마+멀티복합) 상가형태에 비해 약 1.16배 높았다.
단지내 상가는 특성상 주로 단지 주민들을 위한 생활밀착형 업종(마트, 세탁소, 미용실 등)들로 구성되어 건물 층 수가 높지 않고, 주차장·엘리베이터 등 공용면적이 차지하는 비율이 적어 전용률도 상대적으로 높게 나타난 것으로 보인다.

반면 테마멀티상가는 적은 면적의 상가를 다수로 공급하는 경향이 있기 때문에 전용률이 비교적 낮게 형성된다.
통상 분양광고나 홍보 전단물 등에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 표기되는데, 이는 전용면적보다 분양면적이 더 넓기 때문에 투자자들에게 어필하기 좋다는 이점이 있기 때문이다.
하지만 전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것은 아니니 주의해야 한다.
예를 들어 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 취약해 상가 이용객들의 유동동선이 외부 동선에만 의지할 수 밖에 없으며, 상권 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높기 때문이다.
한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “상가 등 수익형부동산에 있어 분양가는 수익률과 연결되는 중요한 요소라고 볼 수 있다”며 “전용률 차이가 큰 상가의 경우 실제 사용면적 대비 분양가를 감안해야 한다"고 조언했다.
[매경닷컴 조성신기자]