주택임대차시장 선진화 방안 보완조치 Q&A

5일 현오석 경제부총리 겸 기획재정부장관은 제10차 경제장관회의 논의를 통해 주택임대차 선진화 방안 보완조치를 확정했다.
정부는 지난달 26일 발표한 주택임대차시장 선진화 방안에서 소규모 주택임대소득자는 분리과세하는 세부담 경감방안을 발표한 바 있으나, 임대차 시장의 불안심리를 완화하기 위하여 추가 보완조치를 마련한 것이다.
Q. 소규모 임대자 과세방식을 개편하는 이유는?
A. 소규모 주택임대소득은 규모의 영세성 등을 감안할 때 사업소득보다는 금융소득으로 보는 것이 현실적이다. 사업성이 낮은 소규모 주택임대소득을 종합과세되는 사업소득에서 제외시킴에 따라 소규모 임대자의 세부담이 명확해지고, 세법상 사업자 등록 등 의무를 완화할 수 있다.
2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액) 연간 2천만원 이하는 이자·배당 등 금융소득과 동일하게 분리과세하고, 3호 이상자 또는 주택임대소득 2천만원을 초과할 경우 금융소득과 같이 종합과세 대상에 포함하여 과세형평성을 제고한다는 취지다.
Q. 소규모 임대자 과세방식을 개편하는 이유는?
A. 2주택자로서 소규모의 임대소득만 있는 경우에 현재도 대부분이 과세되고 있지 않으며, 분리과세 이후에도 세부담이 늘지 않는다.
Q. 분리과세 적용으로 세부담이 늘어나는 경우는 없는가?
A. 2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액)이 연간 2천만원이하인 경우에 분리과세를 도입하려는 취지는 제도적으로 현행보다 세부담이 늘어나지 않도록 하려는 것이다.
개정안에서는 이자·배당등 금융소득과 같이 14% 단일세율을 적용하므로, 현행 최고 6%의 세율을 적용받는 저소득 임대자의 세부담이 늘어난다는 지적이 있으나, 필요경비율 인상(45%→60%), 월세기본공제(400만원)등을 적용하여 일반적으로는 세부담이 늘어나지 않는다.
Q. 노인공제, 장애인공제등 추가공제를 받는 경우 일부 세부담이 늘어나는 경우가 발생할 수 있는데 이에 대한 대책은?
A. 월세 소득공제(400만원)은 2인 가족과 표준공제를 대상으로 평균적인 개념으로 설정한 것이므로 가족수가 많거나 노인공제, 장애인공제등을 받는 임대소득은 개정된 분리과세 방식을 적용하는 경우 세부담이 증가하는 사례가 발생하지 않도록 비교과세방식을 적용한다.
또한 비교과세방식을 적용하는 경우에도 사업소득에 따른 사업자 등록의무 등은 부담할 필요가 없으므로 납세자에게는 유리하다.
Q. 2016년부터 전세도 2주택시 분리과세 되는데 전세 임대인들의 세부담이 늘어나는 것이 아닌지?
A. 2주택 전세 임대자에 대해 과세하는 경우에도 전세의 경우 국민주택 이하로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 제외되므로 대부분의 경우는 과세되지 않는다.
또한 전세의 경우 실제 소득을 파악하기 어려워 간주임대료를 산정하여 과세하는데 간주임대료는 큰 수준으로 산정되지 않는다. 실제 주택 2호를 보유한 전세임대인도 일부 고가주택을 제외하고는 과세가 되는 경우가 거의 없을 것으로 보인다.
Q. 분리과세제도를 2년후부터 시행하고 2년간 주택 2호를 보유한 임대소득 2천만원 이하 자에 대하여 비과세하는 이유는?
A. 금년부터 국토부 확정일자 자료의 과세자료 활용과 월세공제 증가로 인한 월세소득 자료가 크게 늘어 정부에서는 급격한 세부담이 발생하지 않도록 주택 2호를 보유하고 임대소득 2천만원 이하인 경우 세부담을 명확히 하고 종합소득에서 분리해서 과세하는 방안을 마련했다.
이와 함께 임대시장을 안정시킨다는 의미에서 한시적으로 2년간 임대소득 비과세를 추진한다.
Q. 월세 소득공제 400만원(예)을 신설한 이유는?
A. 사업소득 적용시 다른 소득이 없는 경우에는 기본공제(본인ㆍ배우자)와 표준세액공제(7만원)을 받을 수 있는 점을 감안하여 이에 상응하는 임대소득공제(가칭)을 신설하게 됐다.
Q. 소득공제율을 60%로 상향한 이유는?
A. 현재도 임대소득(수입금액) 2천만원 이하 자는 간편하게 소득에서 단순경비율을 비용으로 차감한 금액을 소득금액으로 보도록 되어 있다.
현재 단순경비율은 임대사업자에 대하여 아파트등 공동주택도 45.3%, 국토부에 임대사업등록을 한 장기임대사업자의 경우 60.2% 수준 등을 적용하고 있다.
월세 소득공제 확대등으로 임대소득이 투명하게 파악되는 경우 2주택을 보유한 임대자에 대해서도 국토부 등록임대사업자 수준으로 필요경비를 공제하는 것이 적절하다고 파단된다.
Q. 과거에 임대소득을 제대로 신고하지 않는 경우 국세청에서 확보한 확정일자자료등으로 과세가 발생하지 않는지?
A. 그동안 임대소득과세는 주로 당사자의 신고에 의존하였으므로 제대로 과세되지 않았던 것이 현실이었음. 그러나, 소액의 월세의 경우 현행 기준에 의하여도 비과세되는 경우가 많아 실제 과세대상자는 훨씬 낮은 수준이다.
또한, 다른 소득이 있는 경우 최고세율을 적용하여 임대소득이 과세되어 월세에 전가, 여유자산가의 부동산 취득제한등 부정적인 효과가 있어 임대사업자가 충분히 개편되는 임대소득 과세체계에 적응할 수 있는 시간이 부여할 필요가 있도록 과세속도를 조절할 필요가 있다.
과거의 임대소득에 대하여 국세청에서도 세정상 배려하여 ‘13년 소득분에 대해서만 확정일자등을 받고 2주택 보유자의 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우 과세자료로 활용되지 않을 것으로 보여진다.
Q. 2주택 보유자에게만 한시적으로 비과세를 적용할 경우, 주택시장에 미치는 영향은?
A. 다주택자들의 주택 보유여부는 소득세뿐만 아니라, 월세 등 임대수입, 주택가격 상승 기대감, 처분 시 발생하는 양도소득세 등 거래비용 등을 종합적으로 고려하여 판단하기 때문에 소득세 과세여부만으로 주택을 처분하는 다주택자 수는 적을 것으로 예상된다.
또한 그동안 정부에서 임대사업자에 대한 지원을 강화해왔기 때문에 매입·준공공임대사업자 인센티브를 통해 임대사업자 등록 유인도 가능하다.
Q. 월세세액공제로 전환한다고 하더라도 소득이 없거나, 소득세 자체를 적게 내는 근로소득계층은 혜택대상에서 제외되는 것 아닌지?
A. 저소득 가구에 대해서는 주택바우처를 도입(’14.10월)하여 주거급여 지원을 강화**하고, 행복주택 등 공공임대주택 공급을 통해 주거비 부담을 완화할 계획이다.
아울러, 주택시장 정상화와 함께 민간임대 활성화를 통해 임대시장 수급여건을 개선하여 임대료를 안정시킬 노력도 지속할 계획이다.
[매경닷컴 조성신 기자]