[조성신의 富동산 현장] 보증금 없는 월세, 과세 역차별 논란

지난달 26일 발표된 ‘임대차시장 선진화 방안’ 때문에 분리과세 대상이 될 수 없는 3주택자와 연 2000만원 이상의 임대소득자들이 ‘세금 폭탄’에 맞지 않을까 전전긍긍하고 있다.

↑ 잠실 지하 상가 모습

이런 가운데 임대소득과 관계없이 과세를 피할 가능성이 높아진 보증금 없는 월세, 일명 ‘깔세’나 ‘사글세’에 대한 형평성 문제가 임대시장에 새롭게 대두되고 있다.
깔세나 사글세의 경우 확정일자를 받는 세입자가 드물다.
또한 외국인이나 개인사업자와 임차 계약시 통상 임차인이 소득공제를 신청하지 않아 집주인이 자진해서 신고하지 않는 이상 소득세 과세의 사각지대에 놓이기 때문이다.
업계에 따르면 서울지역의 전체 월세시장에서 깔세의 비중은 약 10.7%다. 여기에 사글세 비율까지 합치면 17%에 달한다.

↑ 서울 시내 보증금 없는 월세 점유율 및 임대료 시세 평균

깔세는 외국인 임대 비중이 높은 강남구를 비롯해 서초구, 용산구 등 고소득층이 선호하는 지역에서 볼 수 있다. 반면, 사글세는 주로 원룸, 고시원이 밀집한 관악구에 많다.
특히 용산구, 서초구, 강남구 소재의 아파트나 빌라(전용면적 99㎡ 기준)의 평균 임대료는 보통 200만원(연 2000만원 이상)을 넘기 때문에 종합소득과세 대상이지만 법망을 피해갈 가능성이 높다.
이로 인해 정직한 소득신고로 납세의무를 다하는 임대인들의 반발은 더욱 거세질 전망이다.

↑ 서울 시내 사글세 점유율 및 시세 평균

월세 수준도 계속해서 오르고 있다. 지난해 9월과 비교해 전용면적 99㎡ 주택의 경우 122만9000원에서 124만8000원으로 1만9000원 상승했다. 전용 33㎡의 원룸도 45만1000원에서 45만8000원으로 소폭 올랐다.
이는 단기임대 방식에 익숙한 외국인이나 현금 융통을 중요시하는 개인사업자, 목돈 보증금을 내기 힘든 저소득층 등이 임차수요를 형성하기 때문에 상대적으로 임대 수익률이 높다는 게 업계 시각이다.
이에 대해 FR인베스트먼트 조형섭 대표는 “조세 형평성 문제도 있지만, 기존의 보증금/월세 방식의 임대차 시장이 외국식 단기임대차 시장으로 빠르게 바뀔 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.
[매경닷컴 조성신 기자]