[정인택의 부동산돋보기] 우후죽순 신도시, 언제부터 생겼나

부동산돋보기의 초점이 지난 연재부터는 택지개발지구로 옮겨졌다. 택지개발지구 첫 번째 시간에는 택지개발지구의 배경과 그 처녀작이라고 볼 수 있는 개포지구 및 고덕지구에 알아보는 시간을 가졌다. 이번 회에서는 신도시의 첫 단계인 제1기 신도시에 대해 알아본다.
‘신도시’는 새로 건설되거나 확장된 도시, 혹은 자연 발생이 아닌 인공적으로 만들어진 도시 등 여러 학자들에 의해 다양하게 정의되고 있다.
우리나라에서도 신도시는 대도시 과밀과 혼잡문제를 해결하고, 지역거점개발 등 국토 및 지역정책 수단으로 조성된 일정 규모 이상의 도시를 말한다. 자족성, 쾌적성, 편리성, 안전성 등을 확보하기 위해 국가적인 차원의 계획에 의한 국가정책사업, 또는 정부의 정책목표를 달성하기 위해 건설되는 도시를 의미한다.

▲신도시 개발 시초는 ‘공업도시’
우리나라에서 근대적 개념의 신도시가 처음 개발된 것은 1960년대 경제개발계획에 따라 울산공업단지의 배후 주거단지로 공업도시가 조성된 것이 시초이다.
1972년~1981년 제1차 국토종합개발계획 기간에는 산업화 초기에 걸맞은 산업기반 구성이 국토정책의 기본방향이 됐다. 이에 따라 수도권, 대구권, 부산권, 광주권의 4대 권역에 임해공업지대 배후로 대규모 신 공업도시 안산, 구미, 창원, 여천 등이 건설됐다.
안산시(당시 반월신도시)는 수도권의 중소공장 및 공해시설과 함께 종업원을 이주시켜 서울의 과밀해소와 공업육성을 위해 신설됐으며, 서울에 집중되어 있는 연구기능의 분산을 위해 대덕연구학원 도시도 추진됐다.

↑ [목동 신시가지 7단지 전경, 매경DB]

한편 수도권에서는 강북인구의 분산을 위해 여의도와 영동지구를 개발한 이후 1983년에 목동 신시가지와 1986년에 상계동 신시가지가 추진됐다. 그러나 대도시 인구집중이 더욱 가속화됐고, 주택과 도시교통 문제가 더욱 심화되기도 했다.
1990년대 들어와서는 서울지역의 주택난과 주택시장 상황이 급격히 악화, 1989년 초까지 약 7개월간 아파트 가격이 두 배로 상승했다. 1989년 지가상승률은 31.8%로 당시 물가 상승률 5.6%의 5배 이상이 되어 전국적으로 부동산 투기가 급속히 확산됐다.
이에 주택의 대량공급을 통해 서울지역 주택가격을 안정시키고, 주택공급 조기 가시화로 주택분양 지연에 따른 국민 불안감 해소를 위해 신도시를 조성하게 되는데 이 시기에 조성된 도시가 바로 ‘제1기 신도시’다.
제1기 신도시는 서울 도심에서 약 20km 떨어진 수도권개발 제한구역과 인접한 지역에 기존 도시기반시설과 연계가 용이하고, 서울과 접근성이 우수하며, 자연환경이 쾌적하고, 지가가 저렴한 지역을 중심으로 선정됐다.
1989년 9월부터 1996년 12월까지 성남시, 고양시, 부천시, 안양시, 군포시 5개 지역에서 총 면적 50.1㎢를 조성해 주택 29만 2000호와 인구 약 117만 명을 수용할 수 있는 신도시가 공급됐다.
분당, 일산 등 5대 신도시의 개발은 과천을 개발한 이후 10년 만에 처음으로 개발하는 도시다. 기존 신도시가 공업단지 배후도시이거나 대도시 인구분산과 같은 목적으로 개발된 것에 비해 신도시는 주택가격 안정과 부동산 투기억제라는 사회문제 해결을 위해 착수가 됐다는 점에서 차이가 있다.

▲교통체증, 침상도시, 주거 획일화 등의 문제 발생
제1기 신도시건설로 신도시와 서울 간의 교통문제, 자족성이 결여된 침상도시(Bed Town), 아파트 중심 건설로 인한 주거환경 획일화 문제가 제기됐다. 또한 단기간에 일어난 대규모 건설투자로 인한 건설경기 과열, 건설자재 파동, 건설인력난 및 임금상승 등의 문제점들도 수면 위로 올라오기 시작했다.

↑ [분당신도시 정자동 내 한 아파트 단지 전경, 매경DB]

당초 분당, 일산은 모두 주거기능 위주의 개발을 탈피해 수도권 기능의 일부를 분담하는 자족적 도시로 개발한다는 개발 방향을 갖고 있었다. 그러나 ‘수도권정비계획법’이라는 장애물 로 고용창출 효과가 큰 서비스업 관련 시설과 공장이나 대학 등 산업시설의 유치가 사실상 불가능했다.
때문에 시설 설치가 가능한 시설인 판매시설이나 아파트형 공장, 출판단지, 농수산물 도매시장시설, 유통업무설비 등을 유치하는 계획이 추진됐다.
애초부터 신도시 교통망을 따라 난개발이 일어나 신도시 주민은 물론 주변지역 주민들의 교통 불편이 심화됐으며 자족 산업기능의 부족으로 인해 출퇴근 시간의 교통체증은 주차장을 능가하는 현상을 보였다.
전철도 교통체증을 줄이는데 일조하지 못했다. 노선 및 소요 시간문제로 1996년에는 통근인구의 20% 정도만 도시철도를 이용하고 승용차 이용 인구가 총 통근인구의 50%에 달했다.
이 후 시간이 지남에 따라 서울과의 종속성이 쇠퇴하면서 교통량의 혼잡도도 줄어들고, 2006년에는 서울 의존도가 48.7%에서 34.7%로 줄었다.

▲주택가격 안정, 서울과밀 억제 등의 성과도
시행상의 문제점이 일부 제기되기도 했지만 신도시 건설을 통해 주택가격 안정, 서민 주택 마련 기회, 서울 과밀 억제, 경제적 파급효과 증대, 양질의 기반시설 확보 등 많은 성과도 거뒀다.
200만호 건설 사업은 목표를 초과 달성해 주택가격 안정과 동시에 무주택 서민들의 내 집 마련이 용이하도록 수도권 신도시 아파트의 73%가 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택으로 지어졌다.
건설비용 투자와 함께 도시기능 수행시점부터 막대한 경제적 효과를 유발한 것으로 분석된다. 5개 신도시에 투입된 15조 원의 사업비가 유발한 생산효과는 31조 원에 이를 것으로 추정되고, 이중 수도권에 미치는 경제효과는 무려 23조 5000억 원으로 전망된다. 또한 신도시로 인한 취업효과는 약 174만 명으로, 그중 수도권의 경우 125만 명에게 취업 효과가 유발된 것으로 집계됐다.
기존 재개발 또는 중·소규모 택지개발사업에 비해 각종 편익시설 및 공공시설들이 동시에 체계적이고 효율적으로 제공돼 양질의 도시환경을 누리는 주거 만족도 높아졌다.
[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 조성신·이미연기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다.

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