수직증축 리모델링 안전진단 요건 강화

↑ 리모델링을 추진 중인 성남시 분당 정자동 한솔마을 5단지 전경. [매경DB]

수직증축 리모델링에 대한 안전을 우려하는 목소리가 나오자 정부가 리모델링에 대한 안전진단을 강화하는 대신 문제가 발생할 경우 재건축으로 빠르게 전환하는 통로를 열어줄 방침을 밝혔다. 이에 따라 리모델링 시장 환경에 큰 변화가 예상되고 있다. 리모델링 업계에서는 환영과 우려의 목소리가 교차했다.
고준석 신한은행 청담역지점장은 "리모델링에서 혹시 일어날지 모르는 문제에 대해 정부가 해결 방안을 내놓은 셈"이라며 "재건축 전환 시 용적률 인센티브가 얼마나 될지가 법 실효성의 관건이 될 것으로 보인다"고 말했다. 고 지점장은 "오히려 이렇게 될 경우 많은 단지들이 일단 리모델링으로 방향을 잡을 수도 있을 것"이라고 말했다.
실제 수직증축 리모델링을 추진 중인 단지들도 잘된 일이라고 평가했다. 김명수 분당 느티마을 3ㆍ4단지 리모델링 추진위원장은 "아직 주민이 이런 상황까지 고려하진 못하고 있으나 혹시 가질 수 있는 불안감에 대해 어느 정도 안심하게 해주는 효과가 있을 것"이라고 말했다.
법조계에서도 입법 공백을 막기 위해 해당 법은 꼭 필요하다는 입장이다.
최돈억 법무법인 화우 변호사는 "현재 법 규정에는 2차 안전진단을 통과하지 못한 상황에 빠진 주민을 구제할 방법이 없기 때문에 보완이 필요하다"면서도 "실제로 주민에게 혜택이 돌아갈지는 단지별 상황이 다르므로 법안이 나와봐야 알 것"이라고 말했다. 반면 리모델링 사업의 리스크가 커졌다는 지적도 있다. 정부가 이러한 내용의 입법을 준비한다는 것 자체가 사실상 문제 발생 가능성을 인정한 것이기 때문이다.
재건축으로 가는 길을 터준다 해도 사업계획을 리모델링에서 재건축으로 바꿔 다시 세워야 하는 데다 비용과 시간도 많이 들기 때문에 난관이 적지 않다. 따라서 리모델링 사업을 추진할 때 이런 위험도 다 고려해야 한다.
일부 리모델링조합의 내부 갈등이 커져 법적 분쟁에 휘말릴 수도 있다. 개발사업 특성상 반대파나 재건축 추진파가 안전진단을 빌미로 사업변경 추진에 나설 수 있기 때문이다. 평균 10년에 이르는 정비사업과 같이 리모델링도 주민 간에 혼란이 거듭되면 사업 기간이 3~5년에서 그치지 않고 사업이 무기한 정체될 수도 있다.
박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 "조합에 다른 길도 열어준 것은 긍정적이지만 실제 사업 현실상 찬성파와 반대파 간에 문제가 생기기 쉬워 역효과가 발생할 수도 있다"고 지적했다.
재건축 전환 시 용적률 인센티브와 관련한 편법 우려도 있다. 일반적으로 리모델링은 주거지의 허용 용적률 이상인 300~400%를 받는 사례가 많아 재건축으로 전환할 경우 인근 단지와의 형평성 문제가 제기될 수 있다. 실제 최근 준공된 리모델링 단지는 용적률이 300%를 훨씬 초과한다. 청담 아이파크(옛 청담 청구)는 423%를 받았고 청담 래미안 로이뷰(옛 청담 두산)는 258%에서 370%로, 대치 래미안 하이스턴(옛 대치우성2차)은 237%에서 347%로 리모델링됐다. 반면 재건축을 추진하는 단지에서는 250%나 300%를 받기도 힘들고 임대주택을 지어 기부채납을 해야 하는 상황이다.
이 경우 이러한 어려움을 회피하기 위해 일부러 리모델링을 추진한 뒤 2차 안전진단에서 재건축으로 전환해 인근 다른 단지에 비해 용적률 인센티브를 챙길 가능성도 있다. 이에 대해 국토교통부 관계자는 "대부분 단지에서 1차 안전진단 시 수직증축이 가능한지가 정해지고 2차에서 결과가 뒤집어지는 경우는 많지 않을 것으로 본다"고 말했다.
[우제윤 기자 / 진영태 기자]