[조성신의 富동산 현장] 제동장치 없는 오피스텔 하락세

올 상반기 오피스텔 시장은 지속적인 공급물량의 증가와 정부의 임대소득 과세방안의 영향으로 수익성 하락이 이어졌다.
상반기 입주물량(1만4549실)은 작년 동기(1만4486실)와 비슷한 수준이지만 공급물량은 2만4448실로 작년 동기(1만5358실) 대비 59%나 증가했다. 이런 공급물량 증가세는 -0.07%라는 오피스텔 매매가격 변동률이라는 부메랑으로 되돌아왔다.
문제는 하반기다. 올 하반기에는 상반기 입주물량보다 1만3681실이 늘어난 2만8230실이 입주를 앞두고 있어 매매가 변동률의 마이너스 행진은 계속될 것으로 전망되기 때문이다.
올 상반기에 분양는 오피스텔은 총 2만4448실로, 이는 전기 대비 3% 가량 증가한 물량이다.
공급지역도 쏠림현상이 컸다. 공급물량의 약 62%가 수도권(1만5078실)에 집중됐다.
수도권 중 서울에는 1만1712실, 경기 3300실, 인천 66실이 공급됐다. 지방은 대구(2437실), 부산(2231실), 전남(1666실), 광주(1241실) 순으로 공급됐다.

↑ 전국 오피스텔 반기별 분양·입주물량 추이(단위: 실) [자료: 부동산114]

특히 서울은 강서구 마곡지구와 용산구에 공급물량이 쏠렸다. 전기 대비 분양물량이 2.6배 이상 증가한 대구는 수성구 범어동와 북구 침산동 및 칠성동에, 부산은 해운대구에 공급이 몰렸다.
한편, 전국 입주물량은 전기 대비 약 25% 감소한 1만4549실로 서울(4105실), 경기(4239실), 부산(2873실)지역에 물량이 집중됐다. 전기 대비 입주물량은 대부분의 지역에서 감소했으나 부산, 광주, 충남, 세종 등의 지역은 입주물량이 증가했다.

공급 폭탄에 매매가·월세가 동반 하락
공급의 증가는 저조한 분양률로 나타났고, 이는 곧 임대수익률 하락과 매매가격 하락(-0.07%)으로 이어졌다. 여기에 일정 기준 이상의 임대소득에 세금을 부과하겠다는 정부의 임대소득 과세방안(2·26 전월세 안정화 대책) 발표는 투자자들이 오피스텔을 외면하기에 충분했다.

↑ 전국 오피스텔 매매 및 임대 가격변동률 추이 [자료: 부동산114]

전기(-0.20%) 대비 월세가격 하락폭은 줄었지만 지속적인 공급 증가로 인한 치열한 임대경쟁 속에서 월세가격 변동률은 -0.02%로 나타났다.
한편 2009년 상반기(-0.10%) 이후 지속적으로 상승해온 오피스텔 전세가격은 오피스텔 전세물량 희소성과 주택시장의 전세가격 상승추세가 맞물려 0.82%의 변동률을 보였다.

임대수익률도 2007년 상반기 이후 하락세 지속
전국 오피스텔 임대수익률은 지난 2007년 상반기(6.86%) 이후 현재까지 지속적인 하락세를 보이고 있다. 수익률 하락세 속에 2014년 상반기 임대수익률은 전기 대비 0.01%p 하락한 5.78%를 기록했다.

↑ 지역별 오피스텔 임대수익률 추이 [자료: 부동산114]

▼서울(5.34%) ▼경기(5.78%)를 포함한 대부분의 지역에서 전기보다 하락했고, △광주(7.72%)와 △대전(7.66%)은 소폭 상승했다. 임대수익률이 하락한 지역은 오피스텔의 재고나 신규 공급이 많다는 공통점이 있다.

하반기 입주물량 전기 대비 2배, '공실률 증가' 전망
올 하반기 입주 예정 물량은 총 2만8230실로 상반기 대비 1만3681실 증가할 예정이다. 지난 2004년 상반기(4만8975실) 이후 가장 많은 물량이다.
지난 2013년 기 분양된 3만여실에 2014년 상반기 분양물량(2만4448실)까지 더해져 수익성은 더욱 악화될 것으로 보인다.
올 하반기 입주물량의 약 45%는 수도권에 집중돼 있다.
서울은 오피스텔 수요가 많은 강남권역(강남, 서초)과 마포 일대에 입주물량이 많고, 경기는 성남, 용인, 화성 등 지역에 입주물량이 몰려 있다. 지방은 부산, 전남, 세종시 등에 입주물량이 포진돼있다.
[매경닷컴 조성신 기자]

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