지역주택조합 전성시대…반드시 돌다리 두드려 건너세요

“지역주택조합 싸다고 무작정 계약하지 마시고 일단 동네부터 한번 둘러보세요. 부지 확보와 건립은 커녕 단독 주택들이 이렇게 많이 모여 있고 땅주인들도 다 제각각인데 언제 철거해서 아파트를 세우겠습니까.”(사당 3동 주민)
‘인허가절차 쾌속진행!’, ‘지구단위계획수립 완료!’를 내걸고 5월말부터 홍보관을 개관해 조합원 모집에 나선 동작구 사당동 한 지역주택조합 사업은 최근 인허가절차에 제동이 걸렸다. 지난달 1일에 건축심의를 신청했지만 얼마후 토지등 소유자 350명 중 10%인 35명의 인원이 토지사용동의서를 철회하겠다고 동작구청을 직접 찾아왔기 때문이다.
구청 관계자는 “5년이상 된 동의서들을 포함해 ‘토지면적기준 3분의 2이상 동의서 확보’ 요건을 딱 맞춰 신청서가 들어왔는데 동의서를 철회한 사람들이 생기면서 지난달 8일 신청서를 돌려보낸 상황”이라며 “사업승인을 위해서는 95%의 소유권을 확보해야 하기 때문에 건축심의 과정에서 3분의2 이상 동의는 필수요건”이라고 말했다.
현장에서 만난 한 주민은 “바로 옆 L아파트가 지역주택조합사업을 했다가 2억5000만원씩 추가분담금이 나오면서 입주를 못한 주민들이 몇년째 소송만 하고 있어 조합사업을 꺼려하는 주민들도 꽤 될 것”이라며 “5년여 전에 조합사업에서 빠지겠다는 일부주민과 집행부간 소송이 벌어져 사업에서 나가겠다는 주민들이 승소한 적이 있는 것으로 안다”고 말했다.
집행부에서는 동의서를 철회한 주민들을 다시 설득할 것이고 이미 확보해놓은 땅도 많아 추진에 무리가 없다는 입장이다. 등기부등본을 확인해본결과 62건의 토지는 2011년 7월 현대스위스저축은행이 320억원에 한꺼번에 매입해 확보한 상태였다. 하지만 이 곳은 2013년 2월27일 지구단위계획 사전자문이 결정됐기 때문에 3년 내, 즉 내년 2월까지 사업계획승인을 신청하지 않으면 지구단위계획이 자동으로 해제된다. 사업계획승인 요건이 건축, 교통 등 각종 심의를 완료하고 구역 내 땅면적의 95%이상 소유권을 확보해야한다는 점을 감안하면 사업추진이 빠듯해진 셈이다.
지역주택조합 사업이 살아나면서 서울에서도 최근 한달사이 이수, 상도, 신풍역 역세권, 목동 교육단지 등 도심 내 입지를 강조해 홍보관을 짓고 조합원 모집에 나선 곳이 무려 4곳이나 된다. 조합원 모집홍보 방식도 동네에 현수막만 걸어놓던 과거방식에서 완전히 탈피했다. 홍보관에 거실과 주방까지 다 갖춰진 전용59㎡, 전용84㎡ 유닛을 마련해놓고 전문 광고 및 홍보대행사를 고용하는 곳도 늘고 있다.
저렴한 분양가가 제시되는 대신 사업진행 과정에서 비용이 증가할 위험도 많다는 점을 주의해야한다. 지자체 실무자들이 우려하는 점은 주민들이 이같은 위험에 대한 충분한 인식 없이 조합원이 되는 경우다.
전문가들은 지역주택조합을 고르는 기준으로 ‘사업추진단계’와 ‘투명성’, ‘적절한 규모’를 꼽는다. 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “사업이 흐지부지되지 않도록 진행이 빠른 곳을 골라야 한다”며 “적어도 지구단위계획이 나온 곳을 알아봐야 안정적인 편”이라고 말했다. 업계 관계자는“워낙 불투명하기 때문에 아시아신탁이나 대한토지신탁 같은 소위 ‘1군 신탁사’들이 자금을 출자하고 관리하는 조합을 선택하는 것이 리스크를 줄이는 방법”이라고 전했다. 매입해야할 땅이 너무 크고 소유자가 많은 경우 토지매입과정에서 반대가 생길 위험이 높아지기 때문에 규모도 적절한 것이 좋다.
[이승윤 기자 / 김인오 기자]