[권강수의 분양현장 탐방] 갈매역 아이파크 애비뉴

현대산업개발이 구리갈매 보금자리주택지구 S2블록 주거복합단지 내 상업시설인 ‘갈매역 아이파크 애비뉴’를 이달 분양한다. 이 상가는 연면적 2만7813.53㎡ 위에 180여개의 점포가 지상 1~5층 규모로 들어설 예정이다.
이 상가는 분양 받은 투자자의 성향을 분석해 준공 1년 전에 전문 임대 에이전트를 선정해 주는 서비스를 제공한다. 또 6개월 전에 2차 상담을 거쳐 임대차 조건을 협의하는 ‘임대케어서비스(Leasing Care Service)’도 제공해 투자의 안정성을 높였다.
분양 관계자는 "이 상가의 추천업종으로 저층(1~2층)은 약국, 편의점, 은행, 브랜드의류, 커피전문점, 이동통신, 화장품, 부동산 등을 꼽고, 고층(3~5층)은 치과, 내과, 안과, 한의원, 프랜차이즈, 레스토랑, 사무실 등이 좋다. 그 외 클리닉, 세무사, 법무사, 미용실, pc방 등이 유망하다"고 말했다.
분양가는 3.3㎡당 2000~2500만원 선(1층 기준)이다. 모델하우스는 제기동역 인근 서울시 동대문구 왕산로 150번지에 개관할 예정이다. 2018년 1월 준공 예정이다.

상권분석
상가업계에는 '신도시나 택지개발지구에 들어서는 첫 대형 상업시설은 이 일대 상권의 핵으로 성장할 가능성이 높다'는 속설이 있을 정도로 인기가 높다. 때문에 ‘갈매역 아이파크 애비뉴’는 구리갈매지구에 첫 선을 보이는 '스트리트형·테라스 상가'로 기대감이 커지고 있다.
스트리트형 상가는 유동인구의 흐름이 좋아 집객력이 뛰어나다는 장점이 있다. 이 상가의 배후수요로는 1200여 가구의 아파트 입주민을 포함해 인근 갈매지구, 별내지구, 신내3지구 등 총 3만5000여 가구가 있다.

교통환경
경춘선 갈매역이 바로 앞에 위치하고, 별내~석계 간 간선급행버스(BRT)와 구리~포천 간 민자고속도로(2017년 6월)가 개통 예정이다.
구리~포천 간 고속도로를 이용할 경우 현재 서울 강남에서 포천까지 2시간 30분~3시간 가량 소요되던 게 1시간대로 줄어들 전망이다.

교육 및 생활환경
태강삼육초등학교, 한국삼육중·고등학교, 삼육대학교, 육군사관학교 등 교육시설과 검암산, 구능산이 있어 쾌적하다. 또 갈매지구 내 초·중·고와 근린공원, 근린생활시설 등이 들어설 예정이다.

개발호재 및 투자가치
구리갈매지구 첫 주상복합 상가인 만큼 상가 전체 외관스타일을 젊은 수요층이 선호하는 고급스러운 유럽풍 디자인으로 설계해 상가가치를 높였다. '오즈의 마법사'를 테마로 한 다채로운 볼거리도 제공할 예정이다.
상권활성화를 위해 상권구성을 소비자들의 소비형태에 맞춰 웨스트존, 센트럴존, 이스트존 등 3개 구역으로 나뉘며, 웨스트존에는 여가, 외식, 패션잡화, 각종 모임, 문구·완구 등의 업종을, 센트럴존에는 F&B 업종, 이스트존에는 생필품, 교육, 병의원 등 생활밀착업종을 각각 유치할 예정이다.
메인 상권인 1층, 2층 코너와 중앙부에는 상가의 상징성을 부각할 수 있도록 ‘키 테넌트’(key tenant)를 유치할 계획이다. 일부 점포는 시행사가 직접 임대·운영한다.

권강수 이사 총평
위례, 마곡, 세종, 동탄2신도시 등 신도시나 택지지구는 아파트 입주민을 필두로 한 배후수요가 탄탄하다는 공통점이 있다.
이곳에 처음 공급되는 상업시설은 아파트 입주가 시작되면 중심상권으로 부상하기 쉬워 투자자들에게 인기기 높다. 특히 대형 상가의 경우 은행, 유명 프랜차이즈가 입점해 지역 내 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 높다.

때문에 향후 가치 상승에 따른 시세차익도 기대해 볼 수 있다. 하지만 상가는 수익형부동산 상품 중 투자금액이 높아 공실이 생기면 금융비용, 관리비 등 2중으로 부담을 안게 돼 주의를 해야 한다.
따라서 상가에 투자할 땐 분양회사의 말만 믿고 투자하기 보다는 직접 발품을 팔아 사전에 객관적인 평가 및 분석을 하는 게 좋다.
분양 받기 전에 살펴봐야 할 것은 주변시세와 비교해 보고 분양가는 적정한가, 입지가 임차인이 선호하는 곳인가, 고객들을 끌어들일 만한 모객 시설물이 있는가, 개발 및 교통호재가 있는가, 장기·안정적인 투자가치가 있는가 등이 있다.
아울러 신도시나 택지개발지구는 점포 입지선점을 우선 여부에 따라 희비가 엇갈리는 경우가 많다. 분양 상가는 대부분이 공사를 진행해 내부를 볼 수 없기 때문에 분양 받기 전 건축도면을 보고 주동선의 흐름을 파악해 보는 것도 중요하다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]