`집주인 리모델링 임대` 실효성 논란

최근 국토교통부가 발표한 '서민·중산층 주거안정 강화 방안' 중 핵심 내용인 '집주인 리모델링 임대' 실효성을 두고 부동산업계가 시끄럽다. 국토교통부와 일부 전문가는 독거노인·대학생 등에게 저렴한 임대주택을 공급할 수 있는 정책이라며 큰 기대감을 보이고 있는 반면 올가을 전세 문제 해결에 아무 도움이 안 되고 집주인 유인책이 부족해 정부가 기대하는 만큼 성과를 내기 어려울 것이라는 회의론이 맞부딪치는 상황이다.
11일 국토부와 부동산업계 등에 따르면 집주인 리모델링 임대를 둘러싼 가장 큰 쟁점은 수익률이다. 경기도 용인 소재 1가구 단독주택을 다가구주택으로 개량해 6가구를 20년간 세를 줄 경우 집주인은 월 54만원 임대료를 얻고 임대 종료 후에는 주택가치 상승분 2억원까지 더해 약 3억3000만원의 수익을 거두게 된다는 게 국토부 계산이다.
하지만 국토부 계산에서 임대사업자로 등록할 경우 가해지는 소득세와 추가로 납부하게 되는 건강보험료 등이 누락돼 실제 수익은 이보다 훨씬 적을 것이라는 반론이 만만치 않다. 주택업계 한 관계자는 "국토부 시뮬레이션의 가장 큰 맹점은 8~20년 임대 종료 후 자산가치가 리모델링 공사비만큼 오른다고 가정한 부분"이라며 "1년 후 집값이 어떻게 될지 모르는 상황이고 임대가 끝나고 집을 처분하지 않는다면 미실현 이익에 불과하다"고 꼬집었다.
집주인 수익률과 직결되는 임대료, 임대기간, 기금대출 이자율, 한국토지주택공사(LH) 수수료율 등도 과도하다는 의견이 많다. 임대료를 시세의 50~80%로 책정하게 하려면 대출금리라도 더 낮춰야 한다는 것이다. 임대관리를 맡는 LH에 대한 수수료도 대폭 낮추는 등 집주인에게 더 많은 당근책을 줘야 한다는 것이다. 이에 대해 국토부 관계자는 "임대료를 올리면 대학생·독거노인에게 저렴한 임대주택을 공급한다는 취지에 어긋난다"며 "금리 등은 시범사업을 해보고 다양하게 조합하는 방안을 검토할 수 있다"고 말했다.
주로 1종 주거지역에 위치한 노후 단독주택 밀집지역은 주거환경이 열악한 곳이 많은데 이 지역에 전용면적 20㎡ 원룸 공급을 늘리는 게 과연 바람직하냐는 의문도 제기된다. 박합수 KB국민은행 명동스타 PB센터 부센터장은 "집주인 참여를 이끌어 내기 위해서는 무이자 대출 등 더 많은 인센티브가 필요하다"며 "지금 같은 구조에서는 은행 대출을 받아 정상 임대료를 받는 게 더 유리해 참여하는 집주인이 많지 않을 것"이라고 말했다.
[문지웅 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]