다중채무자 상환능력 평가에 기존대출 원금도 포함

시중은행이 내년부터 도입할 총부채원리금상환비율(DSR)은 대출자의 원리금 상환능력을 제대로 평가하자는 취지에서 마련됐다. 대출만으로 연명하는 '좀비가계'가 상당하다고 보고 금리 인상 국면에 접어들기 전에 선제 대응하기 위해서다.
지금까지는 대출자가 새로운 대출을 받을 때 기존 부채에 대해서는 대출구조를 파악하지 못해 일괄적으로 4.67%(한국은행 가중평균금리+1%포인트)로 이자를 구했다.
하지만 신용정보집중기관이 생겨나 차주별 대출구조가 조회되면 은행은 DSR로 사후적인 대출 관리를 해야 한다. 특히 기존 대출 가운데 대출한도를 증액하거나 재약정을 맺는 경우, 대환대출이나 채무인수를 하는 경우도 DSR 비율 산정에 적용된다.
다만 대출기한을 단순히 연장하거나 대출의 금리·만기 조건이 변경되는 재약정·대환대출은 DSR 적용 대상에서 제외된다. 기존 중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 전환되는 경우에는 해당되지 않는다.
23일 금융당국과 은행권에 따르면 총 16개 시중은행은 내년부터 DSR 지표를 바탕으로 주택담보대출에 대한 사후점검에 나선다. 해당 은행은 시중은행 6곳(국민 신한 우리 하나 SC 씨티), 지방은행 6곳 (대구 부산 광주 경남 전북 제주) 특수은행 4곳(산업 기업 농협 수협)으로 전체 은행권이다.
대출자의 DSR가 80%를 넘는다면 은행은 론리뷰(여신 재심사) 등 사후점검을 상시화해야 한다. 지금까지 주택담보대출은 은행이 대출자의 신용등급과 자금 용도, 대출상환능력(LTV·DTI)을 살펴본 뒤 대출한도와 금리를 정해 대출을 시행했다. 만기가 돌아오거나 연체가 발생하는 경우를 제외하고는 상시점검을 하지 않았다.
하지만 앞으로는 차주의 대출 시행 후 부실 여부를 측정해야 한다. 신용등급과 자금 용도 외 유용 여부, 대출상환능력의 유지, 담보물의 추가 저당, 도산 가능성 등을 따져 대출한도나 금리 등을 조정해야 한다. 예를 들어 연소득이 5000만원인 한 직장인의 기존 대출이 1억6000만원이라고 가정해보자. 이 사람이 신규로 주택담보대출 1억5000만원을 받을 때 적용받은 총부채상환비율(DTI)은 45%다. 신규 대출의 원리금상환액은 1490만원이지만 기존 대출 1억6000만원에 대한 이자액이 747만원밖에 되지 않는다. DTI 60%를 넘지 않기 때문에 새 대출을 받을 수 있다는 얘기다.

하지만 앞으로는 각 대출구조를 반영한 DSR를 산출해 사후관리에 사용하게 된다. 이 직장인의 기존 대출 1억6000만원 중 1억원이 주담대(10년·만기일시상환·3.5%)와 신용대출 6000만원(5년·원리금균등상환·5%)으로 구성돼 있다고 가정해보자. 금리와 대출기간, 상환 방식에 따른 원리금상환액은 각각 1187만원과 1359만원에 달해 기존 대출의 원리금상환액은 총 2546만원이다. 신규 대출 원리금상환액 1490만원을 더해 DSR를 산출해보면 81%에 달한다.
해당 직장인의 DTI는 45%이므로 대출이 시행 가능하지만 은행은 사후관리를 철저히 하게 된다. 이렇게 되면 은행은 DSR가 80%를 넘지 않는 수준에서 대출한도를 정할 유인을 갖게 되므로 사실상 대출한도를 줄이는 효과를 가지게 된다. 또 만기가 됐을 때 대출 연장이 거절될 가능성이 높다.
주택담보대출에 대해 은행이 이 같은 사후점검에 나서는 것은 최근 뇌관으로 떠오르고 있는 가계부채를 잡기 위해서다. 현재도 일부 시중은행들은 거치 후 원리금균등상환의 거치 기간을 3년으로 제한하고 있고 거치 기간 종료 후에는 1년 단위로 연장하도록 하는 등 대출조건을 강화하고 있다. 하지만 올해 9월 말 기준 가계부채가 1160조원 수준으로 집계돼 6월 말보다 30조원 증가하는 등 잡힐 기세가 보이지 않자 '메스'를 들게 된 것이다.
이 과정에서 금명간 출범할 종합신용정보집중기관이 2017년부터 차주별 대출구조(금리·상환방식·기간)를 파악해 은행에 제공하면서 정확한 DSR 산출을 돕는다는 계획이다. 또 은행은 여신심사 가이드라인을 은행 내규에 반영하고 전산작업 착수도 준비하고 있다. 시중은행 관계자는 "전산에 DSR 80%인 경우를 걸러내 조기에 점검할 수 있는 체계를 만들 것"이라고 밝혔다.
[정석우 기자 / 김효성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]