서울 분양가 하향세인데 강남·서초는 3.3㎡당 4천만원 육박

강남권 재건축 단지의 분양가격이 3.3㎡당 4000만원 시대로 접어들면서 분양권 실거래가도 이 수준에 육박한 것으로 나타났다. 지난해 1순위 청약에 성공한 서울 아파트의 상반기 평균분양가는 시세의 131%로 2008년 이후 최고치를 기록했다. 하지만 서울 아파트 분양가는 지난해 하반기로 들어서면서 변곡점을 지나 조정국면으로 본격 진입한 것으로 파악되고 있다. 공급과잉 이슈가 불거지면서 건설·시행사들이 미분양 위험을 줄이려 분양가 하향 조정에 나선 결과다.
27일 부동산114가 서울 분양권 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 지난해 강남·서초구에서 거래된 재건축 아파트 분양권 평균거래가는 3.3㎡당 3893만원에 달했다. 아파트가 분양됐던 당시(2011년 11월~2014년 10월) 강남권 재건축 단지의 평균분양가는 3.3㎡당 3492만원이었다. 분양가에 3.3㎡당 400만원 가량 프리미엄(웃돈)이 붙어 분양권 거래가 이뤄진 셈이다.
서초구 분양권 거래가격은 3.3㎡당 3979만원으로 4000만원에 근접했다. 가장 비싼 가격에 분양권이 거래된 단지는 서초구 반포동 ‘아크로리버파크(신반포1차)’ 전용 113㎡로 24억4100만원에 팔렸다. 3.3㎡당 거래금액이 5423만원이었다. 분양권 거래가격이 상승하면서 서초구 재건축 단지의 일반 분양 가격도 3.3㎡당 4000만원 이상으로 뛰었다.
부동산업계에 따르면 지난해 10월 분양한 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋’의 3.3㎡당 평균 분양가는 4040만원, 11월 분양한 ‘반포 래미안 아이파크’ 평균 분양가는 3.3㎡당 4240만원으로 주상복합이 아닌 일반 아파트 중 역대 최고 분양가를 기록했다. 올 들어 분양한 서초구 잠원동 ‘신반포자이’는 3.3㎡당 평균 4290만원으로 최고가 기록을 다시 한 번 갈아치웠다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “통상 재건축 조합들은 앞서 분양된 분양권에 붙은 웃돈을 반영해 신규 분양가를 책정한다”며 “인상된 신규 분양가는 다시 이미 공급된 인근 아파트 분양권 값을 끌어올려 가격인상의 악순환이 반복되고 있다”고 말했다.
가계대출 관리대책 시행을 앞두고 매수심리가 얼어붙은 상황에서 강남권이라 할지라도 3.3㎡당 4000만원을 넘은 분양가는 과도하다는 지적도 나온다. 주택산업연구원이 2008년부터 2015년까지 8년간 서울시에서 분양된 349개 단지 가운데 235개 단지를 분석한 결과, 1순위 청약경쟁률이 1보다 높아 분양을 성공리에 마친 단지의 분양가는 분양단지와 같은 동에 속한 아파트 평균가 대비103~125% 수준으로 평균 118%였다. 주택소비자가 경제적으로 부담 가능하다고 느끼는 아파트 분양가격은 인근 아파트값의 118% 수준인 셈. 1순위 청약경쟁률이 1보다 낮아 흥행에 실패한 단지의 경우 분양가는 이보다 훨씬 높은 시세 대비 123~141% 수준으로 평균 129%에 달했다.
건산연에 따르면 지난해 상반기 1순위 청약을 성공리에 마친 단지의 평균 분양가는 시세 대비 131%로 2008년 이후 가장 높았다. 하지만 하반기로 접어들면서 집단대출규제·미국금리 인상·주택담보대출 규제 등 요인으로 122%로 낮아졌다. 김지은 주산연 책임연구원은 “2010~2013년은 착한 분양가가 경쟁력이었지만 2014년부터는 분양가가 상승했다”면서 “2015년 하반기엔 다시 2014년 보다 낮은 수준으로 조정에 들어간 상태”라고 진단했다. 김 책임연구원은 “공급과잉과 분양가 상승에 따른 미분양 우려가 현실화하지 않으려면 소비자가 부담가능한 심리적 한계를 넘지 않는 선에서 분양가가 책정돼야 한다”고 말했다. [신수현 기자 / 이윤식 기자]