전세난인데 어느 순간 안오르는 전세값…무슨 일 있나

“학군 수요가 끝나서 전세 매물이 많이 나왔다고 하지만 솔직히 말하면 수요가 적고 실제 전세가율은 70%남짓이에요.” 서울 양천구 목동 A공인 관계자의 말이다. 신시가지2단지 아파트 전용 95㎡형의 경우 호가 기준 매매가격은 9억3000만~9억6000만원 선이지만 전세금은 6억5000만~6억9000만원 선이다.
‘전세 품귀’ 속에 학군 수요 ‘스테디셀러’로 통하는 서울 교육4구(강남·서초·송파·양천)와 투자자들의 관심을 한 몸에 받았던 위례 신도시 전세 시장이 잠잠하다. 현장에서는 이미 전세금이 오를 대로 올라 수요자들의 주머니 사정이 감당하기 어려운 수준이라는 의견을 비롯해 다양한 해석이 오가고 있다.
8일 서울부동산정보광장에 따르면 1~2월 전세 거래량의 경우 교육4구는 지난해 7854건이던 것이 올해 같은 기간에는 6053건으로 줄었다. 매매의 경우도 올해 2월 거래량은 1056건으로 월별로 따지면 지난해 12월(2256건)의 절반 수준이다. 지난해 2월(1813건)과 2014년 2월(2010건)의 경우 각각 전년도 12월보다 거래량이 많았던 것에 비하면 올 들어서는 정반대다.
네 곳의 자치구 내에서도 핵심으로 꼽히는 강남 대치, 서초 반포·잠원, 송파 잠실, 양천 목동 일대 역시 비슷한 경향을 보이는 가운데 5개 동은 1~2월 총 매매 거래량이 대폭 줄었다. 지난 2014년 1058건이던 게 지난해 755건으로 줄고 올 들어서는 다시 581건으로 급갑했다. 전세 역시 지난해 1~2월 2625건이었지만 올 들어서는 1974건으로 감소한 상황이다.
전세금 역시 보합세를 보이면서 투자자들의 머릿속이 복잡해졌다. ‘사교육 1번가’로 유명한 강남 대치동 일대는 거래가 뜸해지면서 전세가율이 70%선을 보이고 있다. 지난해 9월 입주한 래미안 대치팰리스 1단지 전용 84㎡형의 경우 매매 가격이 14억3000만~14억5000만원선인데 반해 전세금은 10억5000만~11억원 선이다. 인근 B공인 관계자는 “전세가율은 72~75%선으로 입주 당시에 비해 전세금이 5000만원 가량 오르기는 했지만 학군 프리미엄을 생각했던 투자자들의 기대에는 못 미치는 분위기”라며 “전세가 잘 나가지 않으면서 자금 마련에 압박을 느낀 집주인 일부는 14억원 정도에 급매물을 내놓기도 한다”고 말했다. 은마·미도 아파트 인근 C공인 관계자 역시 “지난 달에는 두 단지 모두 거래가 없었던 것으로 안다”며 “봄 이사철을 앞두고 문의가 몰려야 할 시점이지만 이달 들어서도 조용하다”고 전했다.
전세가율이 80%선을 넘나드는 송파 잠실동 일대 역시 수요가 잠잠하다. 잠실 리센츠 인근 D공인 관계자는 “지난 1월께에는 그나마 거래가 있었는데 지난 달들어 거래가 더 잦아든 상태이다 보니 가격은 보합세”라며 “리센트 전용 84㎡형의 매매가가 10억5000만원 선이고 전세는 8억3000만~8억5000만원 선으로 지난해 말과 크게 다르지 않다”고 말했다.
3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘겨도 팔린다던 서초 반포·잠원동 일대 역시 ‘아직은 봄이 아니다’라는 분위기이다. 잠원동 인근 한 공인중개소 관계자는 “학군 수요가 뜸해 반포 자이와 래미안 정도가 한 달에 1~2건 거래되는 정도”라며 “재건축 단지들도 조합원 물건을 비롯해 분양권 거래에 대한 문의가 뜸한 상황”이라고 말했다.
지난해부터 본격 입주를 시작한 위례신도시에서도 ‘역전세난’ 우려가 솔솔 흘러나오는 상황이다. 부동산114에 따르면 평균 전세가율이 지난해 8월에는 70.86%에서 지난달 59.12%로 꾸준히 낮아졌다. 인근 공인중개소들에 따르면 지난해 11월 입주한 ‘위례엠코타운플로리체’ 전용 95㎡형은 매매가격이 7억원이지만 전세금은 4억2000만~4억5000만원 선이다. 같은 해 12월 입주한 ‘위례사랑으로부영 55단지’도 전세가율이 58%선인 것으로 전해졌다.
전세난 속에 전세금이 보합세를 보이거나 역전세 경향을 보이는 것은 사실 크게 우려할 만한 건 아니다. 다만 서울 학군 수요 프리미엄을 누리는 지역에서 이사철에 거래가 뜸하고 시세가 보합세를 보인다는 것은 주의할 만하다. 반포동 인근 E공인 관계자는 “애초에 전세금의 액수 자체가 높게 형성돼 수요자들 주머니 사정이 따라가기 어려운 상황일 수도 있고 학군 프리미엄을 감당하기에는 지금의 주택 경기가 크게 냉각된 것”이라며 “이달 이후 반포·개포동 재건축 단지의 분양가와 청약 경쟁률 등을 주의깊게 봐야 한다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “일부 2기 신도시의 경우 인프라가 아직 자리잡지 않은 데다 입주 시기가 얼마 되지 않아 일시적으로 역전세 현상이 발생한 것일 수 있다”고 진단했다.
[김인오 기자 / 이윤식 기자]