“신탁업계, 앞으로 정비사업·임대주택사업 적극 뛰어들 것”

↑ 조영호 부사장은 “정비사업조합들이 아직까지는 신탁사와의 협업 필요성을 못 느끼지만, 부동산시장이 부침을 거듭될수록 신탁사를 필요로 하는 조합이 늘어날 것”이라고 전망했다. [사진: 매경DB]

“기존에는 조합만 가능했던 도시정비사업 시행이 이젠 신탁사도 단독 시행이 가능성이 커졌습니다. 지난달 개정된 도시정비법을 통해서죠. 앞으로 신탁업계는 재개발이나 재건축사업으로 사업영역을 적극 확대할 것입니다.”(조영호 코람코자산신탁 부사장, 52)
코람코자산신탁은 부동산리츠·신탁·펀드운용 노하우를 기반으로 최근 부동산개발·투자영역으로 사업을 확장하고 있다. 그 중 한 분야가 바로 ‘도시정비사업’이다. 관련 법안들이 개정되는 중이라 그 가능성이 점점 커지고 있다.
그동안 신탁업계가 맡아왔던 도시정비사업은 이미 진행 중이던 재건축이나 재개발 조합이 자금난이나 능력부족으로 추진에 난항이 예상되는 현장을 관할 지자체 지정으로 조합대행권한만을 부여받는 수준에 그쳤다.
실제 조합과 시공사간 직거래로 진행되어온 도시정비사업은 성공사례만큼이나 문제현장도 많았다.
조 부사장은 “일반적으로 정비사업을 추진(예정) 중인 조합(원)들은 자신의 소유권(지분)을 신탁사에 넘겨야 하는 것 때문에 신탁사가 주체(시행사)가 되는 것을 꺼리곤 한다”며 “덕분에 전문인력조차없는 조합이 무작정 사업을 추진하다 시간만 길어져 결국 분담금만 눈덩이처럼 불어나는 경우도 부지기수”라고 말했다.
그는 이어 “신탁사에 사업을 맡기면 위탁비 등 많은 비용이 들어가는 것으로 잘못알고 있는 조합들이 많다”면서 “이런 인식과는 달리 신탁사들은 철저한 계획 하에 사업에 착수하고, 이후 일관·신속하게 추진하기 때문에 오히려 비용이 절감되는 측면이 크다”고 덧붙였다.
일례가 바로 조합이 시공사에 주는 시공비용과 신탁사가 시공사에 주는 시공비용에서의 차이다. 신탁사는 시공사에 기성불(일한만큼 지불하는 공사비)을 현금으로 주기 때문에 조합과 시공사간 시공비용 협상력에서 앞설 수밖에 없다는 설명이다. 줄어든 시공비용만큼 조합(원)이 이익을 본다는 것이다.
그는 신탁사들이 본격적으로 뛰어들 것으로 예상되는 개발신탁시장의 앞날을 긍정적으로 내다보기도 했다. 이제 첫 발을 내딛는 정비사업(도시재생사업)을 비롯해 아직 관련법 미비로 제대로 참여는 못하고 있지만, 지역주택조합사업이나 임대주택사업도 앞으로 관련 제도(법)만 개선(정)되면 신탁사의 역할은 더욱 확대될 수 있을 것이라는 게 그의 생각이다.
조 부사장은 “충분한 자본을 축적한 대형신탁사들은 임대주택과 정비사업 시장이 필요로 하는 요소들을 이미 갖췄기 때문에 머지않아 큰 역할을 수행할 수 있을 것”이라고 확신했다.
◆“신탁제도 활용하면 주택조합 사업 안정성도 높일 수 있어”
이 외에도 조 부사장은 지역주택조합사업의 대안으로 ‘부동산신탁제도’를 활용할 필요가 있다고 조언했다. 최근 몇 년간 일반 분양아파트보다 저렴한 분양가와 청약통장이 필요없다는 장점이 부각돼 지역단위 주택시장에서 새로운 공급방안으로 떠오르고 있는 것이 바로 지역주택조합사업이다. 그러나 도입취지가 무색할 만큼 여러 가지 부작용으로 몸살을 앓고 있는 것이 현실이기도 하다.
우선 지역주택조합사업은 추진조건이 까다롭다는 부분이 단점으로 지적된다. 설립인가 시 주택건설 부지의 80% 이상 사용승낙서와 사업계획 승인 시 대지의 95% 이상의 소유권을 확보해야 한다. 이를 충족하지 못하면 사업추진이 장기간 지연되거나 때로는 중단되기까지 하기 때문이다. 물론 이 과정에서 조합원의 추가 분담금이 발생하는 등 부작용이 적지 않다.
조 부사장은 “현재 추진 중인 대부분의 지역주택사업장은 조합이 시공사에 대한 감시와 견제를 제대로 하지 못하고 있다”며 “시공사가 계약을 위반하면 교체 등 적정한 조치를 취해야 하지만 이를 해결할 만큼 능력이 부족한 조합은 여러 부작용에 시달리고 있다”고 지적했다.
이런 부작용들 때문인지 은행 등 금융기관도 조합사업의 주체로 신탁사를 선호하는 추세다. 일부 조합들이 조합원 모집 시 아예 신탁사 이름을 앞세우며 신뢰성과 안정성을 확보하려는 현장들도 있다.
“신탁사가 사업주체가 되면 부족한 사업비를 토지신탁을 통해 조달하거나 대여할 수 있고, 조합가입계약이나 일반 공급계약이 해제된 경우에도 신탁사가 신탁사업비로 금융기관에 중도금을 상환할 수 있다는 점들이 금융기관의 신뢰를 얻을 수 있게 된 부분입니다.”
하지만 신탁사가 지역주택사업에 참여하기 위해서는 주택법의 개정이 필수다. 현행법에서는 조합의 신탁개발을 허용하는 조항이 없어, 신탁사가 조합으로부터 토지신탁을 받아 사업계획 승인을 득한 후 사업을 수행하더라도 조합사업의 핵심인 조합원분 특별공급을 할 수 없기 때문.
조 부사장은 “지난달 ‘도시정비법’ 개정에 따라 신탁사들이 조합의 선택에 따라 시행 주최로 참여할 수 있는 길이 열린만큼 ‘주택법’ 개정을 통해 주택조합사업도 문을 열어 줄 필요가 있다”고 강조했다.
◆“리츠와 결합한 색다른 임대주택사업 추진 구상 중”

↑ "신탁사들이 부동산개발사업에서 현재의 역할에서 더 역할을 확대하기 위해서는 사업관리를 위한 전문인력 충원 및 사업비충당을 위한 자본조달 능력의 증대가 필수적"이라고 말하는 조영호 부사장 [매경DB]

최근 코람코자산신탁은 임대주택사업 진출도 모색 중이다. 그동안 신탁사들은 분양 위주로 건설사업을 추진해왔다. 임대방식은 투입비용 회수까지 기간이 오래 걸리기 때문에 시행주체들이 선호하지 않기 때문이다. 하지만 매매시장이 주춤한 틈을 타 월세시장이 확대되고, 분양성도 입지별로 확연하게 달라 시행주체가 변하는 추세다.
얼마 전 두 번에 걸쳐 개최된 ‘리츠를 활용한 임대주택사업 세미나’에 참석한 시행사들도 대체적으로 긍정적으로 평가했다. 조 부사장은 “신탁사가 시행사로부터 받은 땅을 개발·임대 후 리츠사에 매각하면 리츠사는 임대사업을 통해 수익을 창출하는 구조”라고 설명했다.
시행사는 신탁사에 리츠사가 선매입한다는 조건으로 땅을 제공하기 때문에 분양사업에서 발생할 수 있는 미분양리스크를 없애고, 리츠사는 장기가 임대주택을 활용해 투자금 회수는 물론 투자자에게 수익률을 배당할 수 있어 ‘윈-윈’ 구조라는 것이다. 이 과정에서 신탁사는 개발이익을 챙길 수 있다.
부동산 신탁의 저변은 이를 활용하지 않는 개발사업이 없을 정도로 확대되어 왔다. 토지만을 대상으로 하던 시절도 이미 오래전에 지나갔다.
조 부사장은 “앞으로 신탁사들은 사업비, 전문성 부족으로 진전이 없는 사업장에 적극 관여해 사업추진에 기여할 것”이라며, “코람코자산신탁도 신탁, 리츠, 펀드를 아우르는 시장에서 획기적인 모델을 구상하고 있다”고 밝혔다.
[디지털뉴스국 조성신 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]