입주 리스크 위험규모 얼마?

최근 분양시장이 활발해지고 가계부채가 급증하면서 입주 지연 관련 리스크에 대한 우려가 고개를 들고 있다. 한국신용평가는 부동산가격이 현재보다 10%하락할 경우 잔금 납입 여력이 없는 잠재 고위험가구의 중도금 대출 익스포저(위험노출액)이 현재의 5배로 급증할 수 있다고 경고했다.
17일 정봉수 한국신용평가 수석애널리스트는 ‘분양가구 재무상태를 활용한 입주 리스크 분석’보고서에서 가계금융복지조사 표본에 기반해 입주 리스크 규모를 추산했다.
우선 가계금융복지조사에 따르면 부동산 분양계약을 체결한 가구수는 2011년 31만5000가구에서 2015년 59만5000가구로 4년간 88%나 급증했다. 이들 가구의 계약금·중도금 납입 금액도 32조6000억원에서 52조8000억원으로 62% 늘었다.
순자산과 소득창출능력을 활용한 잔금 납입능력이 충분치 않으면 입주 리스크가 발생할 수 있어 입주 리스크 잠재 위험 가구로 분류했다. 2015년 기준 분양가구에서 잔재 위험가구 비중은 4.3%로, 이들 가구의 계약금·중도금 비중은 약 6조원에 달했다. 잔여 중도금을 대출로 조달할 경우 잠재 위험 가구의 중도금 대출은 10조원으로 추산된다.
분양아파트를 임대해 보증금을 조달하면 잔금 납입여력이 올라가지만, 그래도 잔금 납입 여력이 충분치 않으면 입주 리스크 고위험 가구로 분류했다. 작년 기준 분양가구에서 잠재 고위험 가구 비중은 1.1%이고, 이들이 납입한 계약금·중도금은 3350억원으로 추산됐다. 이들의 중도금 대출 익스포저도 약 5600억원으로 추산됐다. 그러나 만약 입주가 몰리는 시기에 부동산가격이 하락할 경우 입주 리스크가 커질 수 있다. 정 수석 애널리스트는 “잠재 위험 가구는 부동산가격 하락에 따른 입주 리스크가 크지 않지만, 잠재 고위험 가구는 가격 하락에 따라 입주 리스크 노출 정도가 점진적으로 확대됐다”고 밝혔다. 그는 잠재 고위험 가구의 중도금대출 위험노출액은 부동산 가격이 5% 하락시 8900억원, 10% 하락시 2조7000억원대로 급증한다고 추산했다.
정 애널리스트는 “현재 임대보증금을 활용할 경우 입주 리스크 노출 가구 규모가 크지 않지만, 임대보증금을 적기에 조달하지 못하거나 부동산 가격이 하락할 경우 입주 리스크에 노출되는 가구가 확대될 수 있다”며 “입주 리스크가 현실화되면 부동산가격 하락을 부추기는 등 악순환이 발생할 수 있으니 사업참여자들이 과잉공급에 대비해 선제적으로 위험관리를 해야 할 뿐 아니라 정부도 가격 안정을 위해 노력해야 할 것”이라고 지적했다.
[이한나 기자]