압구정 재건축 투자주의보 이유는 `용적률`

서울시가 압구정 24개 단지를 6개 구역으로 나눈 재건축 정비계획안을 검토 중인 가운데 같은 재건축 구역 내에서도 단지별로 ‘기존 용적률’이 제각각 달라 압구정 통합 재건축의 ‘뜨거운 감자’로 부상하고 있다.
지난달 31일 강남구에 따르면 압구정동 24개 단지의 아파트 기존 용적률은 최저 95%(현대4차)에서 최고 234%(현대3차)로 140%포인트 가까이 차이가 난다. 현대3차(234%), 미성2차(233%)는 이미 서울시의 허용 용적률 230%를 다 채운 상태다. 한강 조망권이 뛰어난 현대1·2차도 기존 용적률이 225%에 달하고 한양1차도 212%로 허용 용적률에서 불과 5~18% 차이 밖에 나지 않는다. 결국 기부체납이나 임대주택 건설을 통해 허용 용적률을 높이지 않으면 재건축 사업 추진이 쉽지 않다는 분석이다.
대지면적 대비 건물 바닥면적 합의 비율을 나타내는 용적률은 아파트 재건축 때 사업성을 결정짓는 가장 중요한 요소 중 하나다. 일반적으로 아파트의 기존 용적률과 허용 가능한 용적률 차이가 클 수록 재건축 때 사업성이 높다. 반대로 기존 용적률이 높은 단지는 건물을 더 이상 높일 수가 없어 상대적으로 사업성이 떨어지게 된다.
부동산 전문가들은 서울지역 아파트의 경우 리모델링과 재건축을 놓고 사업성을 따질 때 대략적으로 기존 용적률이 180%를 넘으면 재건축 사업이 쉽지 않다고 판단한다. 기존 용적률이 높은 아파트는 조합원들이 막대한 추가분담금을 내거나 분양가를 높게 받아야 재건축 사업성이 확보되기 때문이다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은“압구정 아파트는 같은 평형이라도 단지별로 용적률, 대지지분이 다르기 때문에 재건축 호재를 노리는 투자자라면 기존 용적률이 낮은 것, 대지지분이 높은 것에 투자하는 것이 유리하다”고 조언했다 .
서울시는 오는 8~9월 주민공람을 목표로 압구정지구 정비계획변경안을 내부 검토 중이다. 현재 △미성1·2차 △신현대 △구현대 △현대8차·한양4·6차 △한양1~3차 △한양5·7·8차 등 6개 구역으로 나눠 재건축을 추진하는 방안을 논의하고 있다. 서울시는 도시정비기본계획을 통해 3종 일반주거지역으로 지정된 압구정 지역의 허용 용적률을 230%로 제한하고 있다. 서울시가 검토한 정비계획안은 구현대 구역 공공기여 비율을 16.5%, 다른 5개 구역 공공기여 비율을 15%로 잡고 최대 용적률을 300%까지 끌어올려 사업성을 높인다는 계획이 포함됐다. ▶매일경제신문 5월20일자 보도
하지만 압구정 주민 일부에선 서울시가 공공기여 비율을 지나치게 높게 잡았다는 입장이다. 서울시 관계자는“용적률 증가분은 공공재 성격이기 때문에 용적률을 상향시켜 줄 경우 기부체납이 불가피하다고”고 말했다.
문제는 지난 1976년 압구정 아파트를 처음 지을 때 만해도 건축물 대장에 용적률 표기를 의무화하지 않아 자기가 사는 아파트의 용적률이 정확히 얼마인지 모르는 경우도 있다는 점이다. 아파트 소유자나 투자자들이 개인적으로 등기부 등본에서 대지면적과 건축물 면적 비율을 계산해보면 되지만 일부는 대지면적 조차 등본에 누락됐다. 압구정 아파트 인근 공인중개업소에선 각 단지별 용적률과 대지지분을 빼곡히 적은 자료가 족보처럼 돌아다니는 이유다. 압구정 A공인중개사무소 관계자는 “재건축 추진을 위해서는 용적률이 각기 다른 단지별로 이해관계를 조율해야 하지만 일부 자료는 개인적으로 조사한 내용을 모은 것으로 수치가 정확하지 않아 혼란을 부추기고 있다”고 지적했다.
[김기정 기자]