1~2년 뒤 입주 약 70만 가구... "공급 폭탄 후폭풍 어쩌나"

↑ 사진은 최근 재건축 사업을 활발히 추진하고 있는 서울 서초구 반포동, 잠원동 일대 모습 [매경DB]

2017부터 2018년까지 전국 아파트 입주(예정) 물량은 2년 단기 입주물량으로는 1기 신도시가 조성된 1990년대 이후 최대인 약 70만 가구로 나타났다.
5일 주택업계에 따르면 지난 1994년~1995년과 1997년과 1998년 일산을 비롯해 분당, 평촌, 중동 등지에서 신도시개발이 한창이던 당시 입주물량은 각각 82~83만가구에 달했다.
하지만 부동산전문가들은 주택보급률이 70~80% 수준이던 20년 전과 현재는 시장사황이 다르다고 입을 모은다. 2년 새 70만 가구가 시장에 쏟아지는 만큼 전세난 진정에는 도움이 될 것으로 보이나 미분양 중에서도 악성으로 손꼽히는 '준공 후 미분양' 증가는 불가피해 보인다는 것이 중론이다.
통계청 자료에 따르면 전국과 수도권의 평균 주택보급률은 각각 2002년(101%)과 2010년(104%)에 100%를 넘어섰다. 2014년 현재 전국 기준 주택보급률은 118%를 기록하고 있다.
여기에 2017년~2018년 2년 동안 약 70만 가구가 입주하는 만큼 전·월세시장의 불안 해소 보다는 공급잉에 따른 부작용이 더욱 우려되는 상황이다. 다만 서울 등 일부 인기지역은 재건축이나 재개발로 인한 멸실주택이 증가할 것으로 보여 '소황불량'의 정도는 국지적으로 다르게 나타날 전망이다.
◆ 2002~2008년 물어내기식 분양 급증··· ‘준공 후 미분양 급증’ 초래
과거에도 입주물량 급증에 따른 곤혹을 치른 바 있다. 2002~2008년 당시 분양가상한제 실시와 취·득록세 한시적 인하 시기 등 맞물리며 밀어내기 분양이 급증했으며, 2~3년 뒤 고스란히 연 평균 약 33만 가구의 입주물량으로 되돌아 왔다.

↑ 준공(입주) 후 미분양주택 추이 (단위: 가구)

과잉공급의 여파는 생각보다 컸다. 2008년 글로벌 금융위기까지 겹치며 준공(입주) 후 미분양이 2~3배 가량 폭증했다. 당시 제 주인을 찾지 못한 불꺼진 아파트가 속출하고, 분양시장에서는 할인 분양이 성행했다. 기존 계약자 입주 거부 사태, 청약 경쟁 미달, 입주자와 시공사간 소송 등도 잇따랐다.
2008년 하반기에는 1만가구 이상 입주를 진행했던 서울 송파구 잠실동 일대에서 세입자를 구하지 못해 시세의 절반에도 못 미치는 금액으로 전세입자를 들이는 '역 전세난'이 발생하기도 했다.
불과 3~4년 전에도 ‘준공(입주) 후 미분양’을 해소하지 못한 건설사가 전세 조건에 아파트를 파는 새로운 방식(에프터리빙제, 프리리빙제, 매매보장제 등)을 시장에 도입해 전세 계약자 명의의 담보대출, 분양 거부시 위약금, 보증금 미반환 등 사회문제를 양산했다.
윤지해 부동산114 선임연구원은 "오는 2017년~2018년과 경기권과 일부 지방에 공급 과잉 또는 수급불균형 문제가 예상되는 만큼 1년여의 시간이 남은 지금부터라도 사전 대응과 꾸준한 모니터링을 통해 시장이 받을 충격을 최소화할 수 있도록 만반의 준비를 갖출 필요가 있다"고 조언했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]