보증거절 속출 우려 `분양 초비상`

■ HUG 주택분양보증 한도 고갈 위기

↑ HUG가 입주한 `부산국제금융센터`.

지난해 한 차례 보증한도 고갈 위험을 겪었던 주택도시보증공사(HUG)가 올해 다시 위기를 맞고 있다. 이번에는 더 심각한 지경에 이를 조짐이다. 분양 규모 예측 실패와 보증한도 확대 불발이 지난해에 이어 올해도 반복되면서 나타난 현상이다.
주택도시보증공사는 지난해 추진했던 자본금 증자가 불발된 데다 올해 들어서도 아파트 분양이 거의 줄지 않으면서 보증한도 관리에 어려움을 겪어온 것으로 전해졌다. 주택도시보증공사의 보증 여력이 바닥을 드러내게 된 원인으로는 우선 자본금 감소와 증자 불발을 들 수 있다.
현재 법령상 주택도시보증공사는 직전 연도 말 자본금의 50배까지 기업과 개인에게 다양한 보증을 제공할 수 있다. 지난해 말 자본금은 4조3000억원으로 총 보증한도는 215조원이다. 지난해에는 자본금 기준이 5조2000억원으로 보증한도는 260조원이었는데 자본금이 줄면서 보증한도도 내려갔다. 지난해 사상 최대 분양 물량이 쏟아지자 국토교통부는 기획재정부에 주택도시보증공사의 증자 방안을 제안했다.
국토교통부가 소유하고 있는 한국도로공사 지분 중 일부를 주택도시보증공사에 현물출자해 자본금을 최소 2000억원, 최대 4000억원 늘리는 방법이다. 국토교통부는 도로공사 지분 84%를 보유한 최대주주다.
하지만 기획재정부의 반대로 국토교통부는 주택도시보증공사 증자에 실패했다. 다행히 주택도시기금법 시행령을 개정해 분양보증 다음으로 비중이 높은 주택구입자금 대출보증을 보증총액에서 제외하면서 겨우 보증한도 고갈을 면했다. 실제로 주택도시보증공사의 지난해 영업보고서를 보면 보증한도는 260조원인데 보증총액은 266조원이다. 국토교통부 관계자는 "60조원에 이르는 담보부보증은 보증총액에 포함시키지 않기 때문에 한도는 충분히 여유가 있었다"고 말했다.
예상을 벗어난 분양시장 호조세도 보증한도 고갈의 요인이다. 실제로 올해 상반기 총 분양 물량은 20만6338가구로 지난해 상반기보다 5.3% 감소하는 데 그쳤다. 시장에서는 올해 상반기 분양이 이보다 훨씬 줄어들 것으로 봤지만 예상은 크게 빗나갔다. 분양보증을 받지 못한 건설사는 입주자 모집에 나설 수 없기 때문에 주택도시보증공사는 보증을 해 줄 수밖에 없었고 보증잔액은 계속 늘어났다.
보증한도 고갈 위기에 직면하자 정부는 이달부터 중도금 대출 보증을 조이기 시작했다. 1인당 보증 횟수를 2건으로 제한하고 보증한도는 수도권 6억원·지방 3억원으로 제한했다. 또 분양가격이 9억원을 초과하는 주택에 대해서는 중도금 대출 보증을 제공하지 않기로 했다.

최근 주택도시보증공사가 개포주공3단지의 분양보증 신청을 거부한 것도 고분양가에 제동을 걸겠다는 당국의 의지를 담고 있지만 동시에 본격적인 보증한도 관리 신호탄으로 볼 수 있다는 지적도 나온다. 분양보증 거절 사례가 앞으로 더 나올 수 있다는 뜻으로 공급과잉 우려 해소책의 일환으로 풀이되기도 한다.
하반기 분양을 앞둔 건설사들은 바짝 긴장하고 있다. 보증을 받지 못해 분양 자체가 원천적으로 막힐 수도 있어서다. 부동산114에 따르면 하반기 전국 아파트 분양예정 물량은 상반기보다 많은 25만가구에 이를 전망인데 분양보증 거절과 중도금 대출 보증 제한 등으로 분양 일정을 내년 이후로 연기하는 단지가 속출할 것이라는 전망도 조심스럽게 나온다.
국토교통부 한 관계자는 "보증총액에서 차감할 수 있는 담보부보증이 꽤 있기 때문에 실제 보증 여력은 충분하다"면서도 "한도 고갈에 대비해 보증 횟수와 주택도시보증공사 증자 등 한도 관리 방안을 추진할 계획"이라고 말했다.
[문지웅 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]