그 좋다던 재건축·재개발 포기…왜?

주민들 스스로 재건축·재개발 사업을 포기하려는 사례가 잇따르고 있다. 재건축 사업이 장기간 결실을 맺지 못하고 수익성도 떨어지면서 다른 길을 찾아 나서는 것이다. 리모델링 등 재건축의 대안 사업에 대한 지원책이 증가하는 것도 원인이다.
25일 강동구청에 따르면 서울 강동구 고덕1지구는 주민들의 재건축 사업 중단 요구로 인해 정비구역 해제 절차에 돌입했다. 지난 10일까지 실시한 고덕1지구 주민의견조사 결과, 토지 등 소유자의 44.91%만이 정비사업 추진에 찬성한다고 답했다. 찬성률이 50% 미만이면 정비구역 해제 절차를 시작하게 된다. 이로써 강동구 내 모든 단독주택 지역은 아파트 재건축을 포기했다. 이에 앞서 중랑구 상봉6도시환경정비구역은 주민동의 절차를 완료한 후 지난 7일 도시계획위원회에서 정비구역 해제 승인까지 받았다.
정비구역을 그대로 유지할지에 대한 주민의견을 모으는 단지들도 있다. 마포구 공덕6주택재개발구역은 소유주 3분의 1 이상이 의뢰해 재건축 사업 추진 여부에 대한 주민 의견조사를 내년 2월 3일까지 실시한다. 서대문구 홍제1도시환경정비구역도 내년 1월 중순 주민 조사 결과를 공개한다. 주민 조사에서 절반 이상의 정비구역 찬성 의견을 얻지 못하면 서울시의회를 거쳐 서울시 도시계획위원회 심사를 받는다.
이 밖에 최근 강남구 개포동 한 아파트 단지는 서울에서 처음으로 수직증축 리모델링 허가를 받았다. 여의도와 목동 지역에서도 재건축과 리모델링을 저울질하고 있는 단지가 적지 않은 상황이다.
정비구역을 해제하려는 지역은 재건축 승인을 기다리다 지친 주민들이 직접 나선 경우가 많다. 마포구청 관계자는 "공덕6주택정비구역은 추진위 설립 이후 특별한 진전이 없었다"고 전했다.
고덕1지구는 한강변에 위치해 있고 각종 개발 호재를 누릴 수 있는 지역이지만 주민들은 재건축 해제 방향으로 선회했다. 고덕상업업무복합단지 개발과 이케아 개장 등 호재로 인해 아파트 재건축보다는 원룸·상가 조성을 통해 임대수익을 얻는 게 더 유리하다는 판단에서다. 고덕1지구 인근 한 공인중개소 관계자는 "고령층 원주민들은 50~60평 새 아파트를 덩그러니 받기보다 기존 주택의 증축을 통해 꾸준한 임대수익을 얻기를 원하는 분위기"라고 설명했다.
이주흥 고덕1지구 '재건축반대 내집지킴이' 회장은 "고덕1지구 내에서도 다세대 빌라 소유주들은 대체로 재건축을 희망하지만, 단독주택·근린생활시설 소유주들은 신축을 통해 상점과 원룸 등 임대를 주면 매달 500만원을 받을 수 있다는 의견도 있다”고 말했다. 이 회장은 또 "단독주택값이 최근 3년간 급등했다"고 강조했다. 단독주택의 가치가 오르는 상황에서 불확실한 분양가와 분담금을 무릅쓰고 성사 가능성이 불투명한 재건축을 선택할 이유가 없다는 것이다.
고덕1단지 재건축조합 관계자는 "아직 해제가 완료된 게 아니고 조합 설립 요건인 주민 동의 75% 이상 받으면 다시 재건축을 추진할 수 있다"면서 "아파트 재건축 대신 빌라를 지어 임대하는 게 더 큰 수익을 얻을 수 있다는 것은 근거없는 주장에 불과하다"라고 말했다.

재건축보다는 재생의 성격이 강한 리모델링을 장려하는 서울시 정책 방향도 한몫하고 있다. 서울시는 최근 50가구 이상 증축을 허용하는 등 리모델링 활성화에 힘을 쏟고 있다. 리모델링 횟수 제한도 사라질 예정이다. 반면 재건축은 올해 서울시 심의 통과가 줄줄이 보류되고 있으며, 층수 제한도 엄격하게 적용되고 있다.
서울시 도시재생본부 관계자는 "최근 국회 문턱을 넘은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'도 수요자들의 선택의 폭을 넓혀주고 있다"고 말했다. 이 법으로 낡은 소규모 저층 주택을 아파트로 짓는 가로주택정비사업 기간이 단축될 것으로 보인다. 또 신규 주택 200가구 이하를 새로 짓는 소규모 재건축사업은 안전 진단과 조합추진위원회 설립 단계를 생략할 수 있게 됐다. 내년에는 리모델링을 추진하기 위해 필요한 소유주 동의율 기준도 완화된다. 현재는 단지 집주인 80% 이상이 동의를 해야 하는데, 1월부터는 75%의 동의만 얻으면 사업 추진이 가능하다.
반면 재건축 사업은 내년 말 초과이익환수제 유예 종료라는 악재를 앞두고 있다. 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액을 최대 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다.
[김강래 기자 / 이윤식 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]