규제 피한 오피스텔 부상 가능성 높지만…"전용률은 꼼꼼히 따져봐야"

올해 오피스텔시장이 전매제한(11.3대책)이나 잔금대출(11.24대책) 등 각종 규제가 적용되지 않아 주택시장 침체에 틈새상품으로 부상할 것으로 보인다.
미국발 금리인상이 암초로 작용하고 있지만 아직까지는 은행 금리에 비해 2배 이상 높은 수익률을 보이는 데다 분양가도 아파트에 비해 저렴해 소형 아파트 대체 상품으로 경쟁력도 갖췄기 때문이다.
5일 부동산114에 따르면 지난해 12월 전국 오피스텔 연간 임대수익률은 5.35%로 1금융권에서 시판하는 1년 만기 정기적금금리(은행연합회 기준, 1%대) 보다 2배 이상 높았다. 지난해 전국 오피스텔 평균 분양가도 3.3㎡당 893만원으로 지난해 분양했던 아파트 평균 분양가(3.3㎡당 1052만원)의 84% 수준을 기록했다.
하지만 무턱대고 계약했다가는 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 한다. 오피스텔은 아파트와 달리 서비스면적이 없어 같은 공급면적이라고 해도 아파트에 비해 작다. 서비스면적은 방이나 거실, 화장실 등 전용면적에 포함되지 않고 발코니 등을 통해 확장가능한 공간으로 전용면적에 서비스면적을 합한 면적을 실면적으로 보면 된다. 최근 아파트 분양에선 20~30㎡ 서비스면적이 기본처럼 제공된다. 이에 비해 오피스텔과 같은 업무시설은 발코니 자체를 들일 수 없어 오피스텔의 전용면적이 84㎡라고 해도 실주거공간은 50~60㎡대의 아파트와 같아지게 된다.
오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 낮아 매달 내는 관리비가 높아진다는 단점도 있다. 아파트는 공급면적(전용면적+주거공용면적)에서 전용면적이 차지하는 비율을 전용률(보통 75~80%)로 산정한다. 하지만 오피스텔은 계약면적(전용면적+주거공용면적+기타공용면적)에서 전용면적의 비율을 구한다. 주차장 등 주민들이 같이 쓰는 실외공간까지 더한 것이다. 그만큼 전용률이 떨어져 50~60%선에서 그치는 상품이 대다수다.
한 업계 관계자는 "1~2인 가구는 꾸준히 증가하고 있고, 높은 집값 부담에 방 갖춘 실거주용 오피스텔로 내 집 마련을 하려는 수요도 꾸준하기 때문에 주택시장 침체가 각종 규제에서 자유로운 오피스텔의 인기를 더 높일 가능성도 크다"면서도 "계약 전 반드시 전용면적 3.3㎡당 가격으로 환산한 후 주변 입주 년도가 비슷한 아파트 가격과 비교해 가격거품을 판단할 필요가 있다"고 조언했다.
이런 상황에 올 1분기 오피스텔 분양물량은 전년 동기 대비 절반 수준으로 대폭 줄어들 전망이다. 연이은 정부의 규제로 촉발된 주택시장의 냉랭한 기류가 오피스텔시장으로 번지면서 공급물량이 감소한 것으로 보인다.
오피스텔 업계에 따르면 올해 1분기 전국에는 총 4668실의 오피스텔이 공급될 예정이다. 이는 지난해 1분기(9096실) 오피스텔 물량의 절반 수준이며, 직전분기(2016년 4분기, 2만 3215실)에 비해서는 무려 5분의 1 수준에 불과한 수준이다. 지역별 공급량을 보면 경기도가 2472실로 가장 많다. 이어 ▲제주 791실 ▲충북 348실 ▲인천 322실 ▲강원 298실 ▶부산 150실 등 수도권에 공급물량의 65%가 집중돼 있다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]