[토요 FOCUS] 서울재건축 98곳 `환수` 적용될듯

재건축 초과이익환수제가 내년에 부활할 경우 재건축을 추진 중인 단지가 제도 적용을 피하려면 올해 말까지 관리처분계획을 신청해야 한다. 최근 많은 재건축 아파트 단지가 사업 진행 속도를 높이는 이유가 여기에 있다.
하지만 부동산 업계에서는 재건축 단계 중에서 현재 사업시행인가를 받았거나, 적어도 2~3월에 사업시행인가를 받을 아파트만 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 예상한다. 이유는 사업시행인가 이후 관리처분계획을 신청하려면 약 1년이 소요되기 때문이다. 현재 서울시에서 재건축단지로 분류된 아파트 303곳 중 최대 98곳은 재건축 초과이익환수제 적용이 불가피한 상황이다.
아파트 재건축 사업은 첫 관문인 정비구역 지정부터 추진위원회 승인(2년), 조합설립인가(1년6개월), 사업시행인가(2년), 관리처분계획인가(1년), 준공 및 입주(4년), 청산 및 조합해산 등 절차를 거친다.
전문가들은 △시공자 선정 △조합원 분양 신청 △관리처분총회 단계를 거쳐 관리처분계획을 신청하려면 최소 10~12개월이 걸린다고 분석한다. 공람 등 법에 정해진 법정기간의 경과가 필요하기 때문이다. 우선 시공자 선정 과정에 약 6개월이 소요된다. 첫 3개월은 조합이 최소 적용해야 할 공사 자재 내역을 결정하는 입찰 자료를 작성하고 이 같은 입찰 자료를 통해 입찰 공고 등을 내는 데 걸리는 시간이다. 이후 현장설명회를 연 다음, 실제 총회에서 시공자를 선정하는 데 3개월이 걸린다. 조합원 분양 신청을 거쳐 관리처분인가 서류를 해당 구청에 내는 데도 4~6개월이 필요하고 1~2개월 후에 관리처분인가 고시가 이뤄진다.
업계에서는 이 10~12개월도 아무런 변수 없이 진행되는 최소한의 시간이라고 지적한다. 인허가 보류 결정과 민원 등 예기치 않은 변수가 발생하면 시간이 더 걸릴 수 있다. 개포 블레스티지, 일원 루체하임, 서초 래미안에스티지 등 재건축 작업이 순조롭게 진행된 단지들도 사업시행인가부터 관리처분계획 인가까지 14~18개월이 걸렸다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "일각에서는 관리처분계획을 대충이라도 만들어 신청한 후 수정하면 된다는 얘기도 있는데 현실성이 높아 보이지 않는다"고 말했다.
매일경제신문이 서울시가 최근 공개한 '정비구역추진현황(2016년 12월 기준)'을 분석한 결과 서울시내 재건축 단지는 모두 303곳이다. 이 중 125곳이 일반분양·준공 단계이며 51곳이 관리처분계획 인가를 받았거나 착공에 들어갔다. 또 사업시행인가를 받은 곳은 모두 29개였다. 개포1단지와 4단지 아파트, 청담 삼익아파트, 반포 우성아파트 등이 포함됐다.
이를 제외한 98개 단지는 정비구역 지정,추진위원회 승인, 조합설립인가 단계로 재건축 초과이익환수제 적용 대상이 될 가능성이 크다. 반포주공1단지, 잠실5단지, 잠실 진주, 잠실 미성크로바는 조합설립인가를 받은 상태다. 이들 중 올해 2~3월에 사업승인을 받는다면 연내 관리처분인가 신청을 기대해 볼 수 있다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]