뉴타운 해제지역에 부는 `빌라투자` 열풍

"뉴타운 해제된 동네 신축빌라(다세대·연립)이고 바로 입주할 수 있어요. 6000만원에 전세로 들어갈 수 있고 투자하려면 2000만원만 있으면 됩니다" (서울 서대문구 일대 빌라 중개업체 관계자)
은평구를 비롯해 성북·중랑·서대문구 등 일대 주택가에선 '건축주 직접 분양·실투자금 5000만원·즉시 입주' 현수막을 심심치않게 찾아볼 수 있다. 이들 지역의 공통점은 최근 5년 새 서울시의 뉴타운 해제 작업이 이뤄진 곳이라는 점이다.
박원순 서울시장 취임 이후 '뉴타운 출구전략'이 본격 추진되는 동안 서울 시내 단독·다세대 주택 매매거래가 역대 최다를 기록했다. 올들어 아파트는 거래가 줄었지만 단독·다세대(아파트를 제외한 단독·다가구·다세대·연립) 거래는 오히려 늘었다.
3일 본지가 서울부동산정보광장 실거래 정보를 분석한 결과, 1분기(1~3월)를 기준으로 올해 단독·다세대 매매는 1만5377건으로 2008년(2만2229건)이후 가장 많았다. 2012년은 서울시가 자치구와 손잡고 1월부터 태스크포스(TF)를 구성해 뉴타운·재개발 등 정비구역 해제 작업을 시작한 시기다. 올해 서울 아파트(1만5820건)와 단독·다세대 매매량 차이는 불과 443건으로 1분기를 기준으로 2012년 이후 가장 가깝게 좁혀졌다.
연도별로 보면 지난 해 들어 서울 단독·다세대 매매 거래(14만9439건)가 2012년 이후 처음으로 아파트(11만7637건)를 넘어섰다. 2016년 부터 서울 부동산시장이 '상고하저(上高下低)'일 것이라는 전망이 나오면서 아파트 거래가 2015년에 비해 수그러들기 시작했지만 단독·다세대 거래는 꾸준히 늘어난 결과다. 한창 갭(gap)투자와 재건축 투자가 성행하던 아파트의 경우 대출규제와 시장 침체 전망 속에서 거래가 관망세에 접어든 것과는 시장 분위기가 다르다.
뉴타운 해제 작업이 본격화된 후 해제 지역에는 이른바 '빌라 업자'들이 꾸준히 모여든다. 뉴타운의 경우 일단 지정이 해제된 이후에는 뚜렷한 후속 대책이 나오지 않는다. 이 때문에 은평구(갈현·수색·증산동)와 서대문구(홍은동), 성북구(장위동), 중랑구(중화동) 등의 해제 구역에서는 단독 주택 등을 사들여 빌라를 지은 후 되팔아 시세차익을 내려는 사람들과 신축 빌라를 통해 임대수익을 내려는 투자자들이 몰리면서 단독·다세대 주택 거래가 활발하다는 것이 부동산 업계의 말이다. 같은 단독·다세대 거래라 하더라도 진행 중인 재개발 사업에 대한 기대감으로 매매를 하거나 단독주택을 사들인 후 용도 변경해 상가주택을 지어 임대수익·매매차익을 내는 식의 상권 투자가 이뤄지는 마포·용산·성동구 일대와는 매매의 목적이 다른 셈이다.
빌라 시장은 아파트 전세금을 감당하기 어려운 사람들이 찾는 일종의 '한계 시장'의 성격도 가지고 있다. 현장에서는 단독·다세대 거래 증가가 실수요자들 주머니 사정과 빌라 신축을 염두에 둔 투자자들 계산이 맞아떨어진 결과로 본다. 은평구 증산동 일대 A공인 관계자는 "대지면적 51㎡(전용면적 24㎡) 정도인 단독주택 시세가 1억~1억2000만원인데 비슷한 입지의 대지면적 130㎡형 5층 신축 빌라의 매매가격이 14억원을 넘어선다"며 "강북 도심권으로 통하는 동네이다 보니 임대 등을 통한 기대 수익률이 6.5~7% 정도"라고 말했다. 성북·중랑구 일대에서 빌라를 전문으로 중개하는 B업체 관계자 역시 "공급 과잉우려도 있지만 뉴타운 입지 상의 장점 때문에 임대수요가 이어져 거래는 꾸준히 이뤄진다"며 "지난 해 연말 이후 매매가격은 오히려 2000만원 가량 올랐다"고 말했다. 방 3개에 전용면적 56㎡형인 인근 신축 빌라의 시세는 2억5000만~3억2000만원을 오간다.
애초에 '뉴타운 출구전략'은 기존의 뉴타운이 구역 지정됐음에도 불구하고 사업이 지지부진한 가운데 기존 주택 노후화·빌라 등 난 개발·주민간 갈등 심화 등의 문제가 불거지면서 나온 대응이다. 하지만 뉴타운 해제 지역에 빌라가 우후죽순 들어서면서 그간 난개발 우려가 꾸준히 지적됐다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "빌라를 비롯한 도시형생활주택 등의 경우 아파트와 달리 별도의 공동시설이 마련돼 있지 않기 때문에 쓰레기 무단투기와 주차난 등의 문제가 있고 노후화된 경우에도 아파트에 비해 재건축·재개발이 어렵다"고 지적했다. 김 실장은 "그간 출구전략의 일환으로 주거환경관리사업과 가로주택정비사업 등이 대안으로 나왔지만 도시 경관과 생활의 질 측면에서 보다 실질적인 대안이 필요하다"고 말했다. 서울시는 지난 달 말부터 성북·은평·서대문·중랑구 등 지자체 11곳과 함께 '해제지역 관리 시·구 TF' 1차 실무협의회를 여는 등 뒤늦게 대안 찾기에 들어갔다.
[김인오 기자]