도심빌딩 셋 중 하나는 외국인 투자 받았네

외국계 기관이 투자한 국내 프라임오피스 비중이 크게 증가한 것으로 나타났다.
4일 부동산종합컨설팅회사 컬리어스에 따르면 도심권에 위치한 73개 프라임오피스빌딩 중 21개(28,8%)에 외국 자금이 투입된 것으로 집계됐다. 대략 도심 주요빌딩 셋 중 하나는 외국 자금 영향력 아래 있다는 얘기다. 지난 2012년 서울 도심 프라임오피스빌딩 69개 중 외국인이 투자한 곳이 12개로 17.3%를 차지했는데 5년새 그 비중이 28.8%로 11.5% 포인트 늘어났다.
특히 싱가포르 기관투자가의 참여가 활발하다. 외국인 투자자 중 가장 많은 국내 도심권 프라임오피스에 투자한 기관은 싱가포르계 투자자인 알파인베스트먼트다. 서울스퀘어, 퍼시픽타워, 종로타워, 센터플레이스 등 총 4곳에 투자했다. 싱가포르 통상산업부 산하 JTC코퍼레이션이 출자해 만든 부동산 전문 운용사 아센다스도 시그니처타워와 종로플레이스에, 또다른 싱가포르계 부동산 운용사 ARA도 ING타워와 제일제당빌딩에 투자했다. 유럽 부동산 사모펀드 중에서는 AEW가 시티센터와 HSBC빌딩에 투자해 눈길을 끌고 있다.
외국계 운용사의 국내 빌딩 투자 확대는 명과 암이 존재한다. 우선 그동안 국내 기관투자가가 가져갔던 주요 빌딩 임대료 수입 중 상당 부분을 외국인이 가져간다는 점에서 국부 유출 논란이 나올 수 있다.
하지만 외국인 투자 확대에 따른 장점이 더 많다는 주장도 있다. 외국인 투자는 주로 리츠나 펀드 형태로 이뤄진다. 리츠 및 펀드는 설사 운용사가 외국계라 하더라도 외국인 자금만 들어가 있는 것이 아니다. 외국인 자금을 기초로 형성된 리츠나 펀드가 국내 자금도 함께 모집하는 경우도 종종 있다. 유명한 컬리어스 리서치 파트장은 "국내 기관투자가 입장에서 리츠나 펀드가 활성화되면 빌딩 직접투자에 비해 비교적 소액으로 프라임오피스에 투자할 수 있는 기회가 늘어나는 셈"이라고 말했다.
또 스테이트타워남산이나 파인애비뉴빌딩 사례에서 볼 수 있듯이 외국인 투자자가 가세하면서 국내 빌딩 가격을 끌어올리는 상승 효과도 기대할 수 있다. 기존 빌딩을 소유하고 있던 국내 기관투자가는 외국 자금의 참여 덕분에 더 비싸게 차익실현을 할 수 있게 된다.
새로운 부동산 투자기법이 활성화되는 측면도 있다. 기존 국내 기관투자가는 안정적인 임대료 수입을 지속적으로 얻을 수 있는 몇몇 프라임오피스에만 투자했지만 요즘은 높은 공실률 등의 이유로 저평가된 빌딩을 산 다음 더 많은 임차인을 유치한 뒤 짧은 기간 내에 되파는 행태가 늘고 있다. 유 파트장은 "해외에서 일반화된 유형인 '가치부가(value add) 전략'이 최근 국내 기관투자가 사이에서도 확산되고 있다"고 설명했다.
[용환진 기자]