금융감독당국, LTV·DTI 카드 만지작…`강화?·현행 유지?`

문재인 정부 출범 이후 서울 수도권 지역을 중심으로 주택시장이 과열 조짐을 보이면서 '주택담보인정비율(LTV)'과 '총부채상환비율(DTI)' 규제 강화 논의가 본격화 하고 있다.
LTV와 DTI 규제는 집을 담보로 금융회사에서 대출을 할 때 한도를 정하는 기준이 된다. LTV는 집값을 기준으로, DTI는 갚아야 할 원리금과 소득을 비교해 매긴다.
문 정부는 가계부채 문제가 경고등이 켜졌다고 보고, 부동산 규제 강화에 힘을 싣고 있다. 다만 LTV와 DTI로 자금흐름의 숨통을 갑자기 죄면 부동산시장 충격이 상당할 수밖에 없다. LTV·DTI 카드로 불거진 가계부채를 먼저 잡아야 할지, 현재 수준을 유지하면서 부동산 시장이 얼어붙지 않게 관리해야 할지 정부의 고민이 깊은 이유다.
전문가들은 관련 규제 강화 시 대출을 받아 부동산에 투자하는 수요가 급격히 감소하면서 주택가격이 안정을 되찾을 수 있을 것으로 보고 있다. 하지만 일각에서는 모처럼 살아난 부동산 시장이 급랭하면서 살아나고 있는 경기에 악영향을 미칠 것이라는 시각도 존재한다.
대출규제가 투자 수요 위축으로 이어지면 부동산 시장이 침체, 경기 회복의 발목을 잡을 수도 있다. 이는 산업환경 위축과 투자·고용 감소로 이어져 결국 문 정부가 공약으로 내세운 '일자리 창출' 목표에도 부담으로 작용한다.
특히, 대출 문턱이 높아져 실수요자가 내 집 마련이 더 힘들어 진다는 부작용도 생긴다. LTV·DTI 규제가 강화되면 은행권 신규대출 수요가 크게 위축될 수 있기 때문이다.
박용진 더불어민주당 의원실이 금감원으로부터 제출받은 '은행권 주담대 LTV 구간별 현황'에 따르면 지난해 3월 말 기준, LTV 60% 초과 70% 미만 구간의 대출 규모는 122조7000억원(32.2%)이고, 70% 초과 구간은 10조9000억원(2.0%)으로 전체 주택담보대출 381조 2000억원의 35.1%에 달했다. 즉 LTV 규제를 기존대로 상향조정 시 전체 주택담보대출자의 35%가 직접적인 타격이 불가피 할 것으로 관측된다.
앞서 박근혜 정부는 지난 2014년 7월부터 부동산 시장 활성화 차원에서 LTV·DTI 규제를 일괄적으로 완화했다. 은행 기준으로 LTV 비율은 50~60%에서 70%로, DTI는 50~60%에서 60%로 올렸다. 전문가들은 정부가 시장에 미칠 파장을 최소화 하기 위해 차등적으로 규제를 강화할 것으로 예상하고 있다. 서울·수도권과 지방 등 지역별로 다르게 하고, 주택 가격별로도 기준을 달리 적용하는 방식이 대표적이다.
김은갑 IBK투자증권 연구원은 "현재의 LTV·DTI 규정은 7월말을 시한으로 유지여부가 결정되는데 가계부채 증가 현상을 감안해 규제 강화에 대한 얘기가 나온다"면서 "일괄적인 규제 강화 보다는 차등적인 LTV·DTI 적용 가능성이 높다"고 말했다.

금융감독당국은 현재 LTV와 DTI 비율 강화 시 시장 전반에 미칠 영향에 대한 시뮬레이션 작업을 진행 중이다. 이를 바탕으로 기획재정부와 국토교통부 등과 협의에 금융정책 방향을 도출할 방침이다. 관련 규제는 금융감독원 행정지도 사항이지만 가계부채 대책뿐 아니라 부동산 시장에 미치는 영향이 커 이해관계가 있는 경제부처들이 협의 후 정책을 결정했다.
문재인 정부는 LTV·DTI 규제를 놓고 공식적인 입장을 내놓지 않고 있다. 다만 정부 인사들이 부동산시장의 과열을 억제해야 한다는 취지의 발언이 나오고 있는 정도다.
지난 7일 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 국회 인사청문회에서 "부동산 투기를 용납하지 않겠다는 의지가 확고하다"면서 "가계부채나 부동산 일부 과열 현상에 적절한 대책을 만들겠다"며 부동산 규제 강화를 시사한 바 있다. 지난 4일에는 장하성 대통령 정책실장이 "DSR(총부채원리금상환비율) 종합 시스템이 만들어지려면 시간이 걸리기 때문에 현행 제도 내에서 어떻게 조절할 것이냐 하는 문제를 논의하고 있다"고만 밝혔다. 이는 LTV·DTI 규제를 조만간 강화할 것이라는 발언으로 해석된다.
[디지털뉴스국 류영상 기자]