투기잡는 저승사자 `투기과열지구 지정`의 귀환

8·2 부동산대책에 따라 최근 집값 상승이 두드러졌던 서울 일부 자치구와 세종시 행정중심복합도시 예정지역은 초강력 규제인 투기과열지구와 투기지역을 동시에 적용받게 됐다.
정부가 2일 발표한 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'에 따르면 국토교통부는 서울 전지역과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 기획재정부는 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개 구와 세종시를 투기지역으로 지정했다.
투기과열지구란 최근 집값 상승률과 청약경쟁률이 비정상적으로 높고 주택시장 불안 우려가 있다고 판단되는 지역에 청약요건 강화, 분양권 전매제한, 재건축 조합원 지위양도 금지 등 각종 규제를 동시다발적으로 적용하는 제도로 국토교통부 장관이 지정한다. 투기지역도 성격은 비슷하지만 기획재정부 소관이다. 투기지역으로 지정되면 다주택자 주택거래시 양도소득세가 늘어난다.
투기과열지구와 투기지역 모두 2000년대 초반 부동산 이상급등을 막기 위해 도입된 제도다. 투기과열지구는 2011년 12월 강남3구(강남·서초·송파)가 해제된 이후 5년 8개월만에 재등장한 것이다. 투기지역 역시 강남3구가 2012년 5월 해제된 이후 5년 3개월만에 부활했다. 정부가 현 부동산 시장을 2000년대 초반에 비견할 정도로 심각하게 인식하고 있다는 방증이다.
투기과열지구로 지정된 지역이 모두 기존 청약조정대상지역이었기 때문에 △소유권 이전등기시까지 분양권 전매 △청약1순위 신청 요건 강화 △재당첨제한 △재건축 조합원 주택공급수 제한 등의 규제는 별 의미 없다. 하지만 재건축 조합원 지위양도 금지나 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등 강력한 규제가 추가돼 향후 시장에 미치는 영향이 클 것으로 보인다.
투기지역으로 지정되는 지역에서는 1가구가 주택이나 조합원 분양권을 3개 이상 소유하거나 비사업용 토지를 보유하는 경우 양도소득세율이 10%포인트 올라가고 주택담보대출 만기연장에 제한이 생긴다. 또 이번 대책을 통해 주택담보대출 건수 제한이 기존 '차주당 1건'에서 '세대당 1건'으로 강화된다. 투기지역에서 주택담보대출이 있으면서 추가로 투기지역 내에서 주택담보대출을 받기 위해 가족 명의를 활용하는 편법을 막기 위한 장치다.
투기과열지구와 투기지역은 참여정부 시절 부동산 시장의 묻지마 급등을 막기 위한 장치로 도입됐다. 하지만 당시 국내 부동산 시장이 지금처럼 성숙하지 않았던 탓에 결과적으로 집값을 잡는데 별 역할을 못했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "투기과열지구와 투기지역이 동시에 적용되는 사례는 과거에도 흔하지 않았다"며 "이번 대책은 예상을 뛰어넘는 초강수로, 단기적인 시장 안정은 분명해보인다"고 말했다.
국토부와 기재부는 각각 지난달 31일 주거정책심의위원회와 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기과열지구와 투기지역 지정에 필요한 심의를 마친 상태다. 때문에 이들 두 정책은 3일 오전 관보 게재와 동시에 효력이 생긴다. 다만 투기지역 관련 규제로 추가된 주택담보대출 건수 제한은 금융위원회의 감독규정 개정이 필요하기 때문에 시행까지 최소 보름 가량 걸릴 전망이다.
청약시장도 실수요자 중심으로 재편된다. 이를 위해 국토부는 가장 먼저 신축 민영주택 중 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택의 청약가점제 의무배정 비율을 높인다. 기존 투기과열지구에서는 75%가 가점제 배정물량이었지만 앞으로는 100% 가점제로 배정한다. 또 지난해 11·3 대책을 통해 40%로 묶어뒀던 조정대상지역의 가점제 의무배정비율도 75%로 상향한다. 85㎡ 초과 중대형 주택 가점제 비율은 투기과열지구에서 50%로 변동 없고 조정대상지역은 0%에서 30%로 높아진다. 아울러 가점 높은 사람이 지방을 순회하며 6개월 단위로 청약에 당첨된 후 전매하는 편법을 막기 위해 가점제 당첨자와 그 세대원에 대해 2년간 가점제 적용을 배제한다.
투기과열지구 및 조정대상지역은 청약 1순위 자격을 획득하기 위한 요건도 강화된다. 수도권 기준 1년(지방 6개월)이던 청약통장 가입기간이 2년으로 늘고 납입횟수도 12회에서 24회로 증가된다.
예비입주자 선정에도 가점제를 우선 적용한다. 최근 청약 1순위 요건 강화로 부적격 당첨자가 늘어나자 예비입주자 배정물량도 늘었는데 이를 추첨제로 선정하면서 생길 부작용을 예방하는 조치다. 국토부 관계자는 "가점을 허위로 입력해 가점제 당첨 후 계약포기를 통해 고의로 미계약 물량을 만들어 특정인에게 넘겨주는 행위를 차단할 수 있다"고 설명했다. 청약제도 개편은 주택공급에 관한 규칙 개정 및 청약시스템 개선으로 다음달 중 시행 예정이다.
지방 민간택지에 대한 분양권 전매제한은 11월 입주자모집공고 분부터 본격화된다. 지난달 주택법 개정안이 국회를 통과함에 따라 조정대상지역인 부산 7개구는 지역별로 짧게는 1년6개월, 길게는 소유권 이전등기시까지 분양권 전매제한이 이뤄질 예정이다. 자세한 사항은 시행령 개정안에서 결정된다.
박선호 국토부 주택토지실장은 "이번 정책은 2012년 이후 운영된 적 없는 투기과열지구, 투기지역을 다시 도입함으로써 즉각적으로 시장 불안을 진정시키고 주택시장 불안 원인을 제공했던 다주택자의 투기나 정비사업 예정지의 과열을 완화시키기 위한 것"이라며 "실수요자에 대한 우대정책과 투기세력에 대한 억제조치를 통해 향후 시장질서가 바로잡히고 집값, 전월세가격도 함께 안정화될 것으로 기대한다"고 말했다.
[정순우 기자]