규제 피해 지방으로…전셋값 높은 대전 갭투자 문의 빗발

◆ 8·2 대책 풍선효과 ◆

↑ 8·2 대책 이후 규제를 피한 단지들이 반사이익으로 청약과열 조짐을 보이고 있다. 3일 1순위 청약 평균 경쟁률 257.9대1을 기록한 대신2차 푸르지오 견본주택에 지난달 28일 방문한 수요자들이 인산인해를 이루고 있는 모습. [사진제공 = 대우건설]

8·2 부동산대책이 참여정부의 8·31 대책 이후 11년 만에 가장 강력한 규제라는 평가를 받고 있는 가운데 규제에서 비켜난 일부 지역에서는 이른바 '풍선 효과'로 의심되는 정황이 나타나고 있다. 대책 발표 바로 다음날 규제를 피한 부산에서 수백대 1의 청약경쟁률이 나왔고 세종 행정중심복합도시와 인접한 대전의 한 아파트 청약에서는 드물게 2만명이 넘는 사람들이 뛰어들었다.
부산과 대구 분양시장에서는 서울에서나 나올 법한 억대 웃돈이 분양가에 붙어 거래되는가 하면 대전 일대에서는 갭투자 과잉 우려도 나오고 있다. 갭투자란 전세가율(매매가 대비 전세금의 비율)이 70%를 넘는 지역에서 전세를 끼고 아파트를 사들인 후 값이 뛰면 곧바로 되팔아 시세 차익을 얻는 단기 투자를 말한다. KB부동산에 따르면 상반기(6월 말) 기준 대전 아파트 평균 전세가율은 75.7% 정도다.
대전 서구 둔산동 A공인 관계자는 "지난해 11·3 대책 이후 서울과 대구, 부산 등지에서 갭투자 목적의 자금이 유입되고 있다"며 "여름 휴가철이다보니 시세가 들썩이지는 않지만 8·2 대책 직후 매수 문의가 늘고 있다"고 말했다. 대전은 세종시와 가까운 유성구 반석동 일대에서는 분양권 투자 수요가 일찌감치 유입된 반면 서구 둔산·월평동 일대와 유성구 관평동 등은 저평가됐다는 인식이 널리 퍼져 있어 갭투자 목적의 자금이 유입되고 있다는 것이 인근 공인중개소들의 전언이다. 업계 관계자는 "최근 대전에선 실투입자금 2500만~3000만원으로도 전세를 끼고 아파트 투자를 할 수 있다는 식의 광고가 돌고 있다"고 말했다.
부산 지역은 높은 집값 상승률과 청약경쟁률을 보일 뿐 아니라 다운계약도 성행하고 있다는 것이 인근 공인중개업소의 말이다. 업계에 따르면 지난 6월 분양한 '부산진구 가야센트레빌' 전용면적 84.93㎡형의 경우 웃돈 호가가 3000만~5000만원 선에 이르지만 7월 국토교통부 자료의 분양권 실거래가가 분양가보다 520만원가량 오히려 낮다. 다운계약의 흔적이다.

대구도 비슷한 실정이다. 5월 분양한 '수성구 범어네거리 서한이다음'(평균 경쟁률 280대1)의 경우 전용 84.99㎡형의 웃돈 호가가 4000만원에 형성돼 있지만 7월 국토교통부 실거래가에 따르면 2100만여 원에 그친다. 올 들어 수백대 1의 경쟁률을 낸 대구 남구 봉덕동 일대 A공인 관계자는 "아직까지 대구는 별다른 규제가 없기 때문에 타 지역의 투자수요가 집중될 수 있다"며 "대구시내에서도 1순위 청약통장만 52만여 개에 달하고 6개월 안에 전매하고 빠지는 식의 초단타 매매 성격의 투자수요도 여전하다"고 말했다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "대전의 경우 세종시 규제에 대한 반사이익 효과가 있기 때문에 예의주시해야 한다"며 "부산 역시 청약열기에 이어 담보인정비율보다 전세금 비율이 높은 지역을 중심으로 갭투자가 활기를 띨 가능성이 있다"고 말했다.
이번 8·2 대책의 가장 강력한 한방은 투기과열지구 지정이었는데 서울과 과천, 세종만 포함됐다. 주택법상 투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 △직전 2개월 청약경쟁률이 5대1을 초과 △주택분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 건축허가 실적이 전년 대비 급격히 감소 △주택보급률이 전국 평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 낮은 경우 등의 요건 중 하나 이상을 충족할 때 주거정책심의위원회의 정성적 평가를 거쳐 최종적으로 지정된다.
한국감정원 자료에 따르면 지난해 연말 대비 올 6월 말 기준 주택가격 상승률은 세종이 2.62%, 서울이 1.46%로 전국 1, 2위를 차지했다. 반면 이들 두 지역과 함께 투기과열지구로 지정된 과천의 상승률은 0.62%에 그쳤다. 오히려 투기과열지구에서 제외된 부산은 1.64%로 과천의 두 배가 넘었고 성남도 0.86%로 더 높았다. 부산은 지난해 11·3 대책 이후 풍선 효과로 돈이 몰린 데다 재건축, 재개발이 최근 활발해 과열우려가 여러 차례 제기됐던 곳이다. 성남 역시 신도시인 판교, 분당은 물론 수정구 등 구시가지에서 재개발·재건축이 활발해 최근 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 부산과 성남 모두 최근 아파트 청약 경쟁률도 기본 수십대 1을 넘어서고 있다.
반면 대구(-0.33%)나 대전(0.44%)은 광명에 비해 주택가격 상승률이 높지 않아 아직 투기과열지구로 지정할 만한 정량적 요건을 충족하지는 못한 것으로 파악된다.
투기과열지구 지정의 주도권을 쥐고 있는 국토교통부는 부산과 성남 등이 투기과열지구에서 제외된 이유에 대해 "지정되면 여러 규제가 종합적으로 적용되기 때문에 최대한 보수적으로 판단했다"는 입장이다.
[정순우 기자 / 김인오 기자 / 이윤식 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]