강남 재건축 억눌러 집값 다잡기…떨고있는 大魚들

◆ 9·5 부동산 후속대책 / 분양가상한제 사실상 부활 ◆

↑ 5일 투기과열지구로 지정된 경기 성남시 분당구 서현동의 공인중개사무소 밀집지역. 분당구와 대구 수성구는 6일부터 금융규제 강화, 분양권 전매제한 등이 적용된다. [이승환 기자]

정부가 8·2 대책 후속 조치로 분양가상한제 카드를 뽑은 것은 '강남 재건축 분양가를 떨어뜨려 집값을 잡겠다'는 강한 시그널을 시장에 보낸 것으로 해석된다. 전문가들은 일단 경쟁적으로 분양가를 올려왔던 재건축조합들의 그동안의 관행에 브레이크가 걸릴 것으로 예상했다. 하지만 사업성 악화로 재건축이 줄줄이 중단될 경우 서울 시내 주택 공급이 줄어들어 다시 가격 상승으로 이어질 것이라는 우려도 나온다.
정부는 5일 분양가 상승률, 청약 경쟁률, 거래량 등 분양가상한제 적용 기준을 완화해 적용 범위를 대폭 확대하고 다음달 말부터 집값 상승이 물가 상승률의 2배를 초과하는 지역은 분양가 상한을 둬 규제한다는 방침이다. 정부의 이 같은 조치는 그동안 분양가 상승이 기존 주택 값까지 덩달아 올리면서 주택시장에 투자 수요가 몰렸다는 분석에 따른 것으로 보인다.
상한제 적용 지역으로 선정돼 고시되면 일반 분양주택은 상한제 시행 이후 최초로 입주자모집승인을 신청한 주택부터 적용 대상이 된다. 재건축·재개발 정비사업의 경우 상한제 시행 이후 최초로 관리처분계획인가를 신청한 주택부터 적용하게 된다. 상한제는 9월 입법예고를 거쳐 10월 말부터 시행될 예정이다.
전문가들은 8·2 대책 이후 서울 아파트 가격이 일시적 약세를 보이고 있지만 그동안의 집값 움직임과 잠재적 상승 가능성을 고려할 때 서울 강남 4구를 비롯해 마포·용산·성동구 등 12개 구가 분양가상한제 '사정권'에 든 것으로 판단한다. 또 지방에선 세종시, 대구 수성구, 성남시 분당구, 고양시 일산서구도 상한제가 먼저 적용될 가능성이 있다.
분양가상한제 적용 시 분양가는 택지비와 건축비의 합산 기준금액 이하로 제한된다. 이 가운데 택지비는 감정평가금액(민간택지)과 택지비·가산비를 더한 금액으로 산정되고, 건축비는 기본형 건축비에 가산비를 더한 금액으로 산정된다.
분양가상한제가 적용되는 지역에선 지방자치단체가 운영하는 분양가심사위원회가 이들 가격의 적정성을 심의해 분양가를 책정한다. 심사위원은 교수, 변호사, 감정평가사 등 전문가 위주로 구성된다. 하지만 건설업계나 재건축조합은 '가격 적정성' 개념에 대해서 우려하는 시선을 보내왔다. 논란의 핵심은 택지 가산비와 건축 가산비에 있다. 택지비와 기본형 건축비는 고정값이지만 나머지 두 개 값은 계산법에 따라 달라지기 때문이다.

건설업계 관계자는 "가산비를 얼마나 인정받느냐가 핵심인데 분양가상한제가 시행되면 아무래도 위축되는 측면이 있다"며 "수시로 변하는 기본 노무비용이나 원자재 상승분을 반영하기도 벅차 단지 고급화 등은 신경을 못 쓰게 되고, 결국 강남 재건축단지 등에 상당한 부담이 될 것"이라고 말했다.
주위 시세보다 수억 원이 낮아 '로또 청약' 논란을 일으킨 '신반포센트럴자이'도 분양가상한제를 적용할 경우 땅값과 기본 건축비는 이번에 책정된 분양가격의 70%밖에 되지 않는다. 나머지 30%인 가산비용을 얼마나 인정받느냐에 따라 분양가가 크게 출렁일 가능성이 있다.
시장에선 정부가 집값 급등을 좌시하지 않겠다는 의지를 다시 한번 강조한 것에 주목하고 있다. 한 금융권의 부동산 전문가는 "고분양가 행진을 차단해 주택시장을 안정시키고 언제든지 추가 지정을 통해 규제할 수 있다는 신호를 시장에 줬다는 데 의미를 둬야 한다"고 해석했다.
반면 분양가상한제 도입이 궁극적으로 공급 부족을 가져와 분양가를 낮추는 데 큰 영향을 주기 어려울 것이라는 분석도 있다.
리얼투데이에 따르면 분양가상한제는 2005년 도입됐지만 3.3㎡당 1400만원이었던 평균 분양가는 2007년 1800만원, 2008년에는 2000만원으로 상승했다. 원자재를 비롯한 인건비 상승 원인도 있었지만 건설사들이 수익성 악화를 이유로 분양 시기를 조정했고, 이에 따른 공급물량 감소가 다시 분양가 상승으로 이어지는 구조가 반복됐기 때문이다.
양지영 리얼투데이 본부장은 "내년에는 초과이익환수제가 부활하는 데다 분양가 책정 문제를 두고 갈등을 빚는 사업장이 생길 경우 분양 시기를 잡지 못해 공급이 부족한 상황이 올 수도 있다"고 지적했다.
[김기정 기자 / 손동우 기자 / 이윤식 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]