[MK 시황] 재건축·DSR대출 규제, 전셋값 하락…매수세 꺾일까

수도권 아파트값 상승 둔화세가 뚜렷해지고 있다. 정부의 강도 높은 재건축 규제와 다주택자 양도소득세 중과세 시행을 앞두고 매수세가 줄었기 때문이라는 분석이다.
3월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 5주 연속 둔화세를 보이며 0.26% 올랐다. 서울 일반아파트값은 전주(0.33%) 대비 0.07%p 줄어든 0.26%를 기록했다. 신도시(0.05%)와 경기·인천(0.01%)도 입주물량이 늘어나 가격 조정을 보이며 움직임이 둔화됐다.

↑ [자료 부동산 114]

전세시장은 하락폭이 커지고 있다. 임차수요는 줄어든 가운데 2기신도시와 경기 남부권 지역의 입주물량 증가 여파가 지속되고 있다. 서울 전셋값은 2주 연속 보합(0.00%)을 기록했다. 신규 입주물량이 집중된 신도시(-0.09%)와 경기·인천(-0.05%)은 전주대비 하락폭이 커졌다.
◆서울 아파트값 5주째 상승률 둔화, 진정 국면?
서울 매매시장은 강남권 노후 아파트 값 상승세는 주춤해졌으나 도심 접근이 우수한 마포, 동대문, 서대문 등지의 강북권 일대는 상승폭이 높았다.
구별로는 ▲동작(0.79%) ▲마포(0.68%) ▲동대문(0.40%) ▲강남(0.38%) ▲금천(0.37%) 지역이 올랐다. 동작은 흑석동 흑석한강센트레빌이 2500만원, 상도동 상도건영이 2000만~3500만원 올랐다. 마포는 아현동 마포래미안푸르지오가 2500만~5000만원, 대흥동 마포대영이 1500만~3000만원 상승했다. 동대문은 소형면적 중심으로 가격이 상승했다. 장안동 장안힐스테이트 공급면적 76㎡가 4000만원 올랐다.
강남구는 일반아파트 대상으로 가격이 오른 가운데 역삼동 개나리래미안이 2000만~3000만원 상승했다. 반면 재건축 아파트 개포동 개포주공1단지 공급면적 42㎡는 3000만원 하락했다. 강동(0.32%)은 재건축 일부 단지 가격이 하락했다. 둔촌주공2단지는 매수 문의가 줄면서 1000만~1500만원 떨어졌다.
신도시는 신분당선이 지나가는 분당과 광교 지역의 매맷값 오름세가 진정되는 모습이다. ▲분당(0.09%) ▲평촌(0.09%) ▲판교(0.09%) ▲광교(0.09%) 지역이 소폭 올랐다. 분당은 소형면적 아파트 가격이 상승했다.
구미동 무지개대림이 500만~1000만원 올랐다. 서현동 효자대우·대창이 2000만원 상승했다. 평촌은 호계동 샘우방이 500만~1500만원 상승했다.
경기·인천은 입주물량 증가에 따른 매맷값 하락세가 인근지역으로 확산되는 모습이다. ▼안성(-0.23%) ▼안산(-0.21%) ▼광주(-0.05%) ▼시흥(-0.05%) ▼평택(-0.04%) ▼인천(-0.01%) 지역이 하락했다.
안성은 신소현동 코아루가 750만원, 공도읍 공도지구어울림1·3단지가 500만원 떨어졌다. 안산은 초지동 호수마을풍림이 1000만원, 행복한마을서해그랑블이 1500만원 하락했다. 광주는 장지동 벽산블루밍1단지가 1500만~2000만원 떨어졌다.
반면 ▲용인(0.14%) ▲의왕(0.13%) ▲안양(0.10%) 지역은 올랐다. 용인은 지하철 역세권 소형 아파트 대상으로 매맷값이 올랐다. 풍덕천동 수지신정마을1단지가 500만원 상승했다.
◆재건축 규제 강화된 서울, 입주 폭탄 맞은 경기권 ‘전셋값 하락’
서울 전세시장은 전셋값 하락 지역이 늘어나며 비교적 안정세를 보이고 있다. 재건축 노후아파트와 강북권 지역에서 전셋값이 떨어졌다. 구별로는 ▼송파(-0.10%) ▼강남(-0.06%) ▼마포(-0.04%) ▼도봉(-0.03%) ▼동작(-0.02%) ▼노원(-0.02%) 지역이 하락했다.
송파구는 방이동 올림픽선수기자촌이 1000만~2500만원 하락했다. 강남은 압구정동 구현대1차가 5000만원, 구현대7차가 2500만~5000만원 떨어졌다. 마포는 현석동 래미안웰스트림이 1000만~6000만원 하락했다. ▲광진(0.09%) ▲성북(0.09%) ▲동대문(0.08%) 지역은 소폭 올랐다.

↑ 한창 공사가 진행 중인 수도권 신규 단지 전경 [사진 강영국 기자]

신도시는 ▼위례(-0.39%) ▼동탄(-0.26%) ▼김포한강(-0.21%) ▼분당(-0.09%)과 ▼평촌(-0.07%) 지역이 하락했다. 위례는 창곡동 위례역푸르지오5·6단지가 1000만원 떨어졌다. 동탄은 전셋값 하락폭이 커지면서 역전세난이 심화되고 있다. 청계동 시범예미지가 3500만~4000만원 하락했다. 김포한강은 운양동 한강신도시운양푸르지오가 1000만원 떨어졌다.
경기·인천은 ▼평택(-0.42%) ▼안산(-0.34%) ▼안성(-0.24%) ▼광주(-0.15%) ▼광명(-0.11%) 지역이 하락했다. 평택은 용이동 평택용이금호어울림1단지가 1000만원 떨어졌다. 안산은 고잔동 센트럴푸르지오 990가구가 4월 입주를 앞두면서 전세값이 떨어졌다. 성포동 주공10단지가 1500만~2000만원 하락했다. 안성은 신소현동 코아루가 1000만원 하락했다.
◆정부 대책 강화에 ‘묻지마 갭투자’ 수요 줄어들까
수도권 아파트값 상승세가 둔화되고 있다. 최근 가격 상승을 주도했던 강남구 개포동과 둔촌동 재건축 아파트는 가격이 하락했다. 정부가 재건축 안전진단 기준을 강화했고 재건축 이주시기까지 늦추며 규제 대상 단지들이 조정을 보였다. 집주인들의 가격 담합과 매도 호가 상승에 따른 가격 피로감이 겹치면서 매수세도 줄어들고 있다.
이미윤 부동산114 책임연구원은 “3월 26일부터 DSR(총체적상환능력비율) 도입이 시범 적용되면 소득 수준이 낮은 실수요자들의 주택 구입 부담이 커져 매수 동력은 낮아질 전망”이라며 “전셋값 하락세가 지속되면 전세끼고 매입하려는 ‘묻지마 갭투자’ 수요도 줄어들 것”이라고 내다봤다. 또한 “다음달 시행되는 조정대상지역의 다주택자 양도소득세 중과 적용을 피하기 위한 막바지 물량과 거치기간 종료 후 대출 원금 상환이 도래한 매도자들의 처분 매물도 나올 가능성이 있다”고 진단했다.
전세시장은 이례적으로 수요보다 매물이 늘면서 봄이사철 특수가 사라져 전셋값이 떨어지는 모습이다. 최근 집값 상승세가 이어지면서 매매로 전환된 수요가 늘었고, 서울시가 재건축 이주시기를 하반기로 분산시키면서 상반기 전셋값 인상 변수가 뒤로 연기됐다. 2기신도시와 경기 남부권 지역에서는 새 아파트 입주가 지속적으로 진행돼 인근 지역까지 하방 영향을 주고 있다.
[디지털뉴스국 이미연 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]