아파트·오피스텔 양도세 피하는 투자전략 세워야…

최근 잇따른 정부의 부동산 정책과 대출규제 등으로 인해 양도소득세 중과를 피하기 위한 투자전략으로 부동산 시장의 투자지형도가 바뀌어 가고 있다.
지난해 정부는 6·19 부동산대책과 8·2 부동산대책, 9·5 부동산 추가대책 등 연이어 강도 높은 규제를 쏟아내면서 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역을 확대하고, 해당 지역을 1순위 규제 강화 및 재당첨 금지, LTV, DTI를 낮추는 등 투기수요 억제를 위한 강력한 규제를 적용하고 있다.
또 투기과열지구 지정으로 재건축 조합원 지위 양도가 전면 금지되고 LTV와 DTI 한도가 40%로 강화되는 등 14개 규제가 동시에 적용됐다. 특히 다주택자 양도세 중과, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건이 강화됐고, 분양권 전매시 보유기간 상관없이 양도소득세율 50% 적용, 오피스텔은 등기 전까지 전매제한 되는 등 주택시장에 대한 전방위적인 규제가 아닐 수 없다.
반면 규제를 피해가면서도 서울 접근성이 좋은 지역을 중심으로 풍선효과가 나타나고 있다. 정부의 규제로부터 벗어난 경기지역은 서울 등 규제지역에 비해 분양가격도 저렴하며 대출규제가 덜해 내 집 마련이 쉽기 때문이다.
부동산센터 이호영 대표는 “정부의 규제로 인해 현금투입이 적은 서민에게는 오히려 주택구매가 훨씬 어려워졌다”며 “투자자는 물론 실소유자일수록 1기 신도시나 GTX 등 교통 및 개발 호재가 있는 경기지역으로 관심을 돌려 보는 것도 좋다”고 조언했다.
서울에 거주하는 B씨(60세. 직장인)는 30대 초반의 아들이 연애 3년차 연애를 혼담이 오고가고 있다. B씨는 당장은 아니지만 아들의 신혼집 보금자리용으로 구해주면서 결혼 전까지 월세나 전세로 임대할 수 있는 소형 아파트와 도시형생활주택 등 수익형 부동산을 선택해 주택임대사업 등록까지 고려하고 있다.
하지만 B씨는 지난 26일 정부가 시행하는 DSR과 RTI 규제로 서울지역에서 마땅한 투자처를 찾기가 힘들다고 말한다. B씨는 신규 아파트와 오피스텔 등의 중도금 대출제한 및 대출규제 등으로 서울지역에서는 꿈도 못 꿔 규제와 무관한 수도권 분양시장으로 눈을 돌렸다.
대표적인 곳이 바로 의정부다. 의정부는 이미 지하철 1호선과 7호선, 의정부 경전철이 있어 교통호재가 있는 지역임에도 불구하고 60년 복지부동 미군기지가 있어 개발 제한이 심해 저평가된 지역 중 하나다.
하지만 최근 평택으로의 미군부대 이전과 동시에 GTX C노선(강남 삼성역)과 지하철 7호선 연장 그리고 동부간선도로 지하화사업 등 각종 개발계획이 발표되면서 주택 분양시장의 분위기가 반전되고 있다.
의정부는 현재 공사진행 중인 경기북부 광역행정타운과 을지대학교 의정부캠퍼스 및 을지병원이 들어설 예정이며, 직업체험 테마파크인 나리벡시티, 의정부 복합융합문화단지 개발사업 등 굵직한 개발호재들이 예정돼 있어 풍부한 배후수요와 지가상승의 기대감이 있는 지역이다.
오피스텔은 이미 입주를 시작한 ‘승윤 노블리안시티1차’를 비롯해 ‘의정부역 코아루 퍼스트원’, ‘의정부 아띠랑스 2차’, ‘의정부 한원힐트리움 더 테라스’, ‘민락2지구 중흥S-클래스 트와이스’, ‘의정부 아이콘스타 로데오’, ‘의정부 민락2지구 제일풍경채 센텀 & 에비뉴 모나코’, ‘의정부역 메트로타워’, ‘의정부 용현동 애디안’ 등이 분양 중이다.
아파트로는 조합원 모집 중인 ‘의정부 녹양역 스카이59’를 비롯해 ‘이편한세상 추동공원 2차’ 분양권 매매도 활발히 이뤄지고 있다. 현재 의정부녹양 1블록(행복주택) 청약예정이며, 고산지구 ‘고산 대방노블랜드’도 5월 중 분양예정이다. 의정부시 인근 양주시에도 ‘대림 이편한세상4차’와 ‘양주 대방노블랜드’가 분양 중에 있다.
‘의정부 노블리안시티스타’가 초역세권 소형 아파트와 오피스텔이 함께 구성되어있는 주상복합으로 주목받고 있다. 의정부시 의정부동 187-15번지 일원에 들어서며, 지하 3층~지상 19층으로 총 295세대로 구성된다.
의정부 ‘승윤 노블리안시티스타(2차)’는 뛰어난 교통망을 갖춘 것이 장점이다. 먼저, 단지는 지하철 1호선 의정부역 바로 앞에 위치하고 경전철 의정부 중앙역 출구까지 10초 거리에 있으며, 의정부역을 도보로 6~7분에 이용이 가능한 더블 역세권에 속한다. 또한 외곽순환고속도로와 구리∼포천간 고속도로를 통해 서울 도심으로의 접근성이 편리해지며 교통망이 개선되었다는 평가다.
의정부의 핵심인 일반상업지역에 위치해 있어 다양한 생활 인프라가 조성돼 있다. 반경 1km 내 제일시장, 젊음의 거리인 로데오거리, 부대찌개거리, 의정부시청, CGV, 시외 버스터미널, 신세계백화점, 홈플러스, 하나로마트, 시민체육공원(캠프 라과디아) 중랑천 등이 근접해 있어 풍요로운 생활환경과 뛰어난 주거환경을 자랑한다.
승윤 노블리안시티스타는 의정부시 의정부동 187-15번지 일원에 지하 3층~지상 19층의 규모로, 도시형생활주택 261세대, 오피스텔 24실, 근린생활시설 4호. 3~19층은 전용면적 22.93㎡~26.53㎡의 1.5룸, 46.49㎡의 2룸 구조로 소형 평수로만 구성되고 총 295세대인 주상복합 아파트다.
의정부 노블리안시티스타는 확정 임대수익 보장으로 공실 여부와 관계없이 최장 10년까지 확정 임대료 지급을 보장한다는 내용이다. 이는 공실이 발생하여도 국토교통부에 정식 등록한 자산관리업체에서 임대료를 보장해주는 계약자만의 혜택이다.
입주는 2019년 4월 예정이다. 승윤노블리안시티가 시행을 맡았고, 승윤종합건설(주)가 시공하며, 주택도시보증공사(HUG)가 분양 보증을 한다. 홍보관은 의정부시 의정부동 494번지 센트럴타워 5층에 있다. 분양안내는 대표전화를 통해 가능하다.
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