추락하는 전세값에 임대차 보증금 반환 소송 증가 우려

부동산 정보서비스 ㈜직방이 한국감정원의 전국주택가격동향조사를 분석한 결과 전국 전·월세 가격은 1년 전 대비 하락했다.
25일 직방에 따르면 세종시는 1년 전 대비 올해 3월 기준 전세가격이 무려 8.17% 하락했다. 경남(-5.6%), 경북(-3.1%), 충남(-2.8%), 울산(-2.8%) 등 전국 광역자치단체의 과반 이상인 총 9곳의 임대료도 일제히 하락했다.
연내 아파트 대량 입주에 따른 공급과잉 부담이 전·월세가격 안정을 넘어 가격 하향 조정으로 이어지고 있는 것이다. 따라서 세입자의 임차보증금 반환 위험이 늘어 임대차 시장을 위협하고 있다.
지난해 법원의 '사법연감'을 살펴보면 임대차보증금 관련 1심 민사소송 본안사건 건수는 글로벌금융위기 등 유동성 리스크 충격이 지속된 2009년 7743건으로 치솟았다. 그러나 2013년(7506건)이후엔 줄곧 감소해 2016년엔 4595건을 기록했다. 저금리에 따른 전세의 월세전환 등으로 전세매물 희소성이 부각되며 전세가격이 지속적으로 상승했기 때문이다. 이 기간 동안에는 임대차 관련 민사소송도 한동안 감소세를 보였다.
하지만 지난해 말부터 지방과 경기, 인천 등 전세가격이 하락 중이라 세입자의 임대료 보증금 반환 관련 민사소송 건수가 다시 증가할 가능성이 커졌다.
문재인정부 출범 이후 다주택자 양도소득세 강화, 세무조사, 주택담보대출 금리 인상 우려가 겹치고 있다. 이같은 규제 국면이 거래 시장에 부담을 주고 있고 내년 1분기까지 분기당 10만가구 씩 쏟아지는 아파트 입주물량은 전세 가격 하락을 견인하고 있다. 따라서 노후 아파트나 대량 입주물량이 몰린 택지지구는 세입자의 전세금 반환에 애로를 겪거나 보증금 회수기간이 지연돼 보증금 반환 소송에 시달릴 수 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대차 계약기간이 곧 만료돼 임대차 보증금을 반환 받아야 한다면, 집주인 주소로 만기 1개월 전까지 계약갱신 거절의 내용증명을 보내고 만약 반송되면 임대차계약서와 내용증명을 지참해서 동주민센터를 찾아가 집주인의 주소를 확인하면 된다"고 조언했다. 함 랩장은 "이후 만기일까지도 집주인과 연락이 안 된다면 임차권등기명령을 신청하고 이후 보증금반환청구소송을 진행해야 한다"고 설명했다.
아울러 직방은 전세가격이 떨어지는 상황에서 임대차 보증금을 지키기 위한 최선의 노력이 필요하다고 강조했다. 우선변제권 확보(전입신고와 확정일자 받기)와 만약을 대비해 임대차 계약서에 '임대인은 세입자보다 우선하는 근저당을 설정하지 못한다'라는 특약을 적극 활용하는 방법이 있다. 주택도시보증공사 등의 '전세보증금반환보증' 같은 보증삼품에 가입해 전세계약 종료 후 임대보증금을 반환 받지 못할 경우를 대비하는 것도 필요하다.
[김강래 기자]