재건축 초과이익부담금 산출, 출발부터 갈등

↑ 3월 서초구에 관리처분계획 인가를 신청해 서울 강남권 첫 재건축 초과이익환수제 적용 단지가 됐던 반포현대아파트 전경. [김강래 기자]

재건축 초과이익환수제 적용을 앞두고 예정액 산출 단계부터 조합과 구청이 충돌하고 있다.
2일 서울 서초구청에 따르면 반포현대아파트 측이 지난달 2일 제출한 재건축 부담금 예정액에 대해 서초구청이 보완 지시를 내렸다. 반포현대는 가구당 850만원 정도 부담금이 예상된다고 제출했는데, 서초구청은 이 같은 금액이 너무 적다고 판단한 것이다. 서초구청 관계자는 "부담금 예정액을 산출하려면 준공 후 아파트 가격을 추정해야 하는데, 조합이 가정한 미래 집값이 지나치게 낮아 10일까지 보완해 달라고 요청했다"고 말했다.
국토교통부가 2월 제시한 재건축부담금 업무 매뉴얼에 따르면 '재건축 초과이익환수액'은 '재건축 준공 인가일 기준 주택가액'에서 '추진위원회 설립 인가일 기준 주택가액' '정상 주택가격 상승분 총액' '개발비용'을 뺀 뒤 '부과율'을 곱해서 산출된다. 추진위원회 설립 인가일 기준 주택가액과 개발비용 등은 비교적 명확하지만, 재건축 준공 인가일 기준 주택가액을 어떻게 정하느냐가 관건이다. 미래 주택가액을 미리 알 수 없기 때문이다. 보통 사업시행인가가 나오고 4~5년 지난 뒤 재건축 준공 인가가 나온다.
서초구청 관계자는 "준공 인가일 기준 주택가액은 현재 주택가액을 기반으로 산출하기 때문에 현재 시세를 어떻게 보느냐가 중요하다"며 "반포현대는 80가구에 불과해 거래가 뜸하다 보니 주변 대단지 시세를 고려해 보정해야 하는데, 이 부분에서 조합 측 판단과 구청 측 판단이 크게 어긋났다"고 설명했다. 조합은 지금 반포현대 시세를 최대한 낮춰 미래 주택가격을 낮게 산출했지만, 구청은 이런 방식으로 초과이익환수 예정액을 낮추는 것은 부당하다고 판단한 것이다.

반포현대 재건축 조합은 한 달 동안 아무 얘기도 없다가 이제 와서 보완 지시를 내린 것에 대해 이해할 수 없다는 반응이다. 조합 관계자는 "우리 산출 방식에는 문제가 없다고 생각한다"며 "보완할 사항이 있으면 한 달 이내에 수정해야 하는 것으로 알고 있는데, 예정액을 제출한 지 한 달 뒤에야 연락을 받은 것은 문제 있는 것 아니냐"고 했다.
서초구청 관계자는 "반포현대가 재건축 부담금 예정액 통지와 관련해 첫 사례이다 보니 신중하게 검토하려다 늦어진 것"이라고 설명했다. 국토부는 3월 15일 진행한 재건축 초과이익환수제 설명회에서 "예정액 통보 기한(조합이 부담금 산정 자료를 제출한 후 30일 이내)에 구애받지 말고, 조합에 자료 제출 보완 등을 요구해 정확한 금액을 산정하는 데 집중하라"고 지자체 담당자들에게 전달한 바 있다. 서초구청이 늦게 회신한 것은 이 같은 국토부 지침 때문으로 풀이된다.
서초구청은 반포현대가 제출한 재건축 초과이익환수 예정액에 대한 적정성을 따질 때 한국감정원 도움을 받지 않았다. 현재 감정원은 서울 각 구청 등 지방자치단체가 진행하고 있는 재건축 부담금 적용 대상 조합의 부담금 예정액 산정 작업을 지원하고 있다. 적용 대상 조합이 예정액 산정에 필요한 자료를 제출하면 감정원이 1차로 예정액을 산정한 뒤 지자체에 알리고, 지자체가 이를 바탕으로 조합과 의견을 나눈 뒤 최종 확정하는 방식이다.
재건축 부담금 예정액 통보는 사업시행인가와 시공사 선정을 마쳤고, 작년 말까지 관리처분인가를 신청하지 않은 단지를 대상으로 이뤄진다. 시공사 선정으로 구체적인 공사비 산출이 가능해졌을 때 이를 기반으로 각 조합원이 부담하게 될 초과이익환수금이 어느 정도인지 '마음의 준비'를 시킨다는 취지다.
조합과 구청 간 충돌은 국토부가 업무 매뉴얼을 두루뭉술하게 제시하면서 예견됐던 사태라는 지적도 있다. 국토부 재건축 부담금 업무 매뉴얼에 따르면 준공 인가일 기준 주택가액을 계산할 때 '인근 시세를 고려해 종료 시까지 가격상승률을 보정한 후 공시가액 산정 방법을 활용하라'고 돼 있다.
문제는 현

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