美 도심 용적률 최고 3000%…주거·쇼핑·업무까지 한곳에

◆ 서울 도심빌딩 높이 상향 ◆
해외에서는 복합개발단지(Mixed Use Development)가 차세대 도시 형태로 급부상하고 있다. 인구 밀도가 높은 미국 뉴욕이나 일본 도쿄 등 주요 도시에서 직장과 거주지가 한곳에 있는 '직주근접형' 복합단지 개발이 대세가 됐다. 집은 주거 지역에, 상가와 사무실은 상업·업무 지역에만 짓도록 하는 편 가르기식 도시 개발에서 벗어나 상업 지역이나 업무 지역에도 집이 함께 들어서고 있는 것이다.
일본 롯폰기힐스와 독일 베를린 포츠다머플라츠 등이 대표적이다.
일본 도쿄 중심부 롯폰기에 자리한 롯폰기힐스는 2000년대 초 10만㎡ 규모의 슬럼화한 도심을 재개발해 주거와 오피스는 물론 미디어센터, 미술관, 쇼핑센터, 모리정원 등을 지었다. 최고급 주거 공간인 '롯폰기힐스 레지던스'는 사생활 보호가 철저해 기업인이나 연예인 등 유력 인사가 다수 거주하고 있다. 연간 관광객 3000만명이 몰리는 관광 명소이기도 하다. 도쿄 도심의 복합개발이 이처럼 활발한 것은 정부의 파격적인 규제 해제 때문이다. 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "도쿄 역세권은 평균 용적률이 1000% 정도지만 이 제도로 인해 용적률을 1700~1800%까지 끌어올린 사업지가 수두룩하다"며 "이제 와서 기껏 해야 준주거지 용적률을 400%에서 500% 수준으로 올리는 것을 검토하는 한국과는 큰 차이가 있다"고 지적했다.
도심 초고층 빌딩 허가 과정에서 용적률과 건폐율을 파격적으로 높여주고 기존 건축 규제를 풀어주는 대가로 사회적 기여를 받아 그 돈으로 도시 유휴 용지에 서민용 임대아파트를 짓는 개념이다. 이른바 소셜하우징(social housing) 정책으로 통하기도 한다.
포츠다머플라츠는 베를린 장벽이 자리 잡고 있던 베를린 중심부 23만㎡ 공간에 기업 사무실에서 아파트·영화관·쇼핑몰·호텔·카지노에 이르기까지 현대인이 필요로 하는 모든 것을 집약했다. 서베를린에서 열리던 베를린 국제영화제도 이전해 왔다. 지하철 4개 노선과 연결돼 교통 체증도 거의 없다. 베를린시는 직접 포츠다머플라츠 재개발을 주도하는 대신 세계적 전문가들을 상대로 대대적인 개발 계획 공모를 실시했다. 그렇게 해서 결정된 계획을 베를린시는 성급히 실행에 옮기지 않고 먼저 철저한 법제화 작업을 진행했다. 상하수도 연결과 버스 노선 등 개발에 필요한 사항을 규정한 법안이 통과되기까지 4년이 걸렸다.
[용환진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]