9.13대책이 쏜 대출규제총알, 내년 경매시장 직격탄될까

올해 부동산 시장에 가장 큰 이슈는 9.13 주택시장 안정대책(이하 9.13대책)이다. 과열된 주택시장을 겨냥항 강력한 대출 규제가 경매시장에도 영향을 미쳤고, 이는 내년까지 이어질 것이라는 전망이 나왔다.
20일 경매업계에 따르면, 9.13대책으로 2주택 이상 보유자의 주택담보대출이 원칙적으로 막힌데다 제한이 없었던 임대사업자의 LTV(담보대출비율)도 40%로 쪼그라들었다. 여기에 연간원리금 상환액이 연간소득의 70%보다 많을 경우 대출이 규제되는 새로운 지표인 DSR(총부채원리금 상환비율)까지 도입되면서 경매시장을 주도해왔던 임대사업자들이 대부분 수면 아래로 가라앉았다.
장근석 지지옥션 데이터센터 팀장은 "내년 각종 경매 지표의 하락은 경매 시장의 가장 중요한 토대라고 할 수 있는 응찰자 수의 감소에 따른 것인 만큼 당분간 출구를 찾기가 쉽지 않아 보인다"며 "대출 원리금 연체가 실제 경매로 이어지는데 소요되는 기간을 감안하면 내년 하반기부터는 기준금리 인상에 따른 경매진행 건수 증가세가 서서히 모습을 드러낼 것"이라고 내다봤다.

↑ [통계 = 한국은행, 그래프 = 지지옥션]

올해 2월말부터 1년간 시행된 '담보권실행유예제도'가 내년 2월 종료를 앞두고 있다는 점도 진행건수 증가의 주요 원인 중 하나다. 정부의 주거안정 정책에 따라 금융권이 1년간 담보권을 실행하지 않았으나, 종료 후에는 정부의 눈치를 볼 필요가 없어져 적극적으로 담보권을 실행할 것으로 예상된다. 이 경우 경매건수 중 가장 큰 비중을 차지하는 금융기관 근저당권에 기인한 임의경매진행이 늘어날 수밖에 없다.
경기침체 역시 주요 요소 중 하나다. 특히 경기 영향을 직접적으로 받는 업무상업시설과 공업시설의 경매 진행건수 증가폭이 주거시설, 토지를 앞지를 것으로 보인다. 조선 관련 제조업체가 몰려있는 울산과 거제의 공업시설 경매건수는 9월과 10월 각각 4건, 3건에 그쳤으나 11월에는 10건으로 두자릿 수를 기록했다. 이들 지역의 11월 업무상업시설 경매건수 또한 10월(28건)의 2배인 56건이나 됐다.
경매진행 건수의 증가는 임차인, 특히 전세 세입자들에게는 달갑지 않은 소식이다. 깡통주택·깡통전세의 후폭풍이 현재 진행형인 만큼 내년에는 특히 전세 임차인들에 의한 경매신청이 늘어날 것으로 예상된다.
실제 경기 침체 등의 여파로 주택가격과 전세가가 동반하락한 경상, 충청 지역의 경우 강제경매 중 임차인이 신청한 건수가 11월말 기준 88건으로 작년(43건)의 2배를 넘었다. 임의경매 중 전세권자가 신청한 건수도 11월말 기준 72건으로, 작년대비(42건) 71.4%나 급증했다.
장 팀장은 "단기간의 수급 문제가 아닌 구조적인 요인에 기인한 것인 만큼 깡통전세에 대한 임차인과 전세권자의 경매신청은 내년에도 증가세를 이어갈 것"이라며 "아울러 9·13 대책으로 개인의 대출이 힘들어졌기 때문에 법인 명의의 낙찰자가 내년에도 지속 증가할 것으로 전망된다"고 말했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]

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