강남 재건축 3억씩 `뚝뚝…신축은 `선방`

↑ 서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. [매경DB]

강남권 아파트가 정부의 규제로 워낙 거래가 줄어들자 실거래 1~2가구에 가격이 오락가락하는 모습을 보이고 있다. 규제폭탄을 맞은 재건축은 몇 달 새 수억 원이 빠지는가 하면, 신축을 중심으로 '똘똘한 한 채'로 취급받는 아파트들은 신고가를 연이어 기록하고 있다.
9일 부동산업계에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡ 매물 호가가 일제히 15억원대로 내려갔다. 반면 매수하려고 문의하는 사람은 거의 없는 상황. 전용 76㎡ 15억원은 2017년 12월 당시 가격이다. 지난해 9월만 해도 20억5000만원까지 치솟았던 가격이 불과 4개월도 채 안 돼 5억5000만원 빠진 것이다. 어지간한 타 지역 소형 아파트 한 채 값이다.
실제 거래가격으로는 최근 들어 3억5000만원이 빠졌다. 지난해 12월 17억원에 이미 거래가 완료된 물건이 있다. 대치동 소재 한 공인중개사무소 관계자는 "작년 12월 17억원에 거래된 집은 저층에다가 집상태가 썩 좋지 않았다"면서도 "그러나 현재는 이보다 싸게 나온 매물에도 매수자가 관심을 보이지 않는다"고 말했다. 은마아파트는 4000가구가 넘는 대단지에 대치역·학여울역 역세권, 학원가 인접 등 입지적인 장점이 뚜렷한 단지다. 강남 재건축 최대어로 불리는 이유다. 그러나 2003년 추진위원회 설립 후 층수 제한 등 각종 정책 규제에 매이면서 좀처럼 진도를 뽑지 못하며 결국 작년 1월 1일부터 시행된 재건축 초과이익환수제까지 적용받는 단지가 됐다.
여기에 중대형 위주인 인근 단지들 대비 관리가 잘된 편이 아니어서 실거주하기에는 환경이 열악하고, 전세가율은 30%를 밑돌 정도로 낮다는 점도 매수세를 약화시켰다. 한마디로 갭투자가 여의치 않은 조건이다.

송파구 재건축의 핵심으로 꼽히는 잠실동 잠실주공5단지 상황도 비슷하다. 이 아파트 전용면적 84㎡는 지난해 11월 17억3750만원에 계약됐다. 7월 16억2000만원에서 9월 19억1000만원까지 올랐다가 다시 떨어진 것. 이 아파트가 최근 16억5000만원에 거래됐다. 인근 공인중개사무소 관계자는 "최근 16억5000만원에 거래된 것은 급전이 필요한 집주인이 시세보다 저렴하게 내놓은 물건으로 그날 바로 팔렸다"고 말했다.
송파구의 경우 최근 설상가상으로 9510가구 규모 '송파 헬리오시티' 입주가 시작되며 '물량공세'까지 받고 있다. 이에 따라 입주 10년 내외 새 아파트조차 가격 조정이 이뤄지고 있는 것. 인근 잠실동의 '리센츠(5563가구)' 전용 84㎡가 12월 13억5000만원에 거래됐다. 이 아파트의 같은 면적은 지난해 7월 15억~16억원대에 거래됐다가 9월 17억~18억원대까지 오른 적이 있다. 무려 5억원이 떨어진 것을 두고 일각에선 가족 간 거래라는 이야기도 나오지만 이는 정확히 확인되지 않고 있어 궁금증을 자아내고 있다.
입지와 학군, 부촌 이미지를 모두 가진 강남권 신축 아파트는 견고하다. 서초구 반포동 '반포자이' 전용면적 244㎡는 11월 41억3000만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 이 아파트는 지난해 7월 33억원, 9월 39억5000만원에 거래되며 계약마다 신고가를 갈아치우고 있다. 재작년 6월 입주해 1년 반 된 새 아파트인 '대치SK뷰' 전용 125㎡가 10월 39억원에 거래됐다. 바로 옆 '래미안대치팰리스' 전용 151㎡ 호가와 비슷한 수준이다. 새 아파트, 그중에서도 대형 면적은 실제 거주하며 세금도 최대한 아낄 수 있는 '똘똘한 한 채'로 각광받는 데다 강남권에 대형 면적 새 아파트 자체가 희소하기 때문인 것으로 분석된다.
낡은 아파트지만 관리가 잘돼 실거주하기 나쁘지 않다는 평가를 받은 아파트들도 견조하다. '개포우성'의 경우 전용 94㎡는 지난해 8월 23억원에 거래됐는데 9·13 대책 이후인 10월에도 오히려 5000만원 더 오른 23억5000만원에 팔렸고, 현재 호가도 비슷한 수준이다.
[박인혜 기자 / 박윤예 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]