땅값 상승 1위 파주 공시지가 4% 올랐는데…서울은 부자 많아서? 공시지가 14% 뜀박질

'땅값이 오른 만큼 공시지가도 올린다'는 게 정부 기본 방침이다. 하지만 지난해 전국 지가 변동률과 2019년 공시지가 변동률이 크게 차이가 나는 곳도 상당수인 것으로 나타났다. 실제로 올해 1월 1일이 기준인 공시지가 변동률에는 작년 지가 상승이 반영되는데, 서울을 비롯한 일부 지역 공시지가 상승률이 지가 변동률보다 2배 가까이 높았다. 반면 작년 전국 시·군·구별 땅값 상승률 1위를 차지한 경기 파주시 공시지가 변동률은 '땅값'의 절반 수준이었다. 공시지가 변동률과 땅값 변동률을 구하는 통계 방식 '차이'라는 게 정부 설명이다. 그러나 올해 공시가격 책정 과정에서 ㎡당 추정 시세 2000만원 이상의 토지 공시가격을 집중적으로 끌어올린 영향도 컸던 것으로 보인다.
13일 국토교통부에 따르면, 2019년 기준 전국 공시지가 상승률은 9.42%로 작년 땅값 상승률(4.58%)보다 4.84%포인트 높았다. 시도별로 뜯어보면 대도시권 위주로 공시지가 상승률이 지가 상승률보다 2배 이상 높은 곳이 많았다. 지난해 땅값이 6.11% 뛰었던 서울 지역 공시지가는 13.87%나 급등했다. 부산도 지가 상승률은 5.74%였는데 공시지가는 10.26% 뛰었고, 광주 역시 땅값이 5.26% 상승할 때 공시지가는 10.71% 상승했다. 심지어 작년 부동산 경기가 좋지 않았던 울산은 땅값이 2.65% 상승한 점도 놀라운데 공시지가는 5.4%나 뛰었다.
반면 지난해 땅값이 9.53% 급등해 '상승률 전국 1위'를 차지한 경기 파주시 공시지가는 4.45% 오르는 데 그쳤다. 파주시는 지난해 4월 남북정상회담 등 남북 관계 호전에 따른 접경지역 투자 수요와 수도권광역급행철도(GTX)-A노선(파주 운정∼서울 삼성) 등 광역교통망 확충에 대한 기대감으로 군내면(124.14%), 장단면(109.90%), 진동면(86.68%) 등의 땅값이 무섭게 올랐다.
결국 '땅값이 오른 만큼 공시가격을 올린다'는 정부 기본 방침과 달리 지가 상승률과 공시지가 상승률이 일정 부분 '들쭉날쭉'하게 나타났다는 뜻이다. 국토부는 이런 현상이 나타나는 이유를 공시지가 변동률과 지가 변동률을 구하는 통계 방식 차이 때문이라고 설명했다.
'공시지가 변동률'은 공시 대상 부동산 가격의 총합을 모두 구해 전년도 총액과 올해 총액 간 변동률을 비교하는 방식이다. 반면 '지가 변동률'은 공시지가 총액 변동률이 아닌 개별 토지들의 가격 변동률의 평균을 구하는 방식을 사용한다.
다시 말해 저렴한 땅들은 땅값이 급등할 경우 개별토지 상승률 평균을 구하는 지가 변동률은 높게 나오는 반면, 총액 방식(공시지가 변동률)은 별로 영향을 주지 못해 낮게 나올 수 있다는 뜻이다.
예를 들어 작년 파주시에 ㎡당 100원짜리 땅이 3필지, 1만원짜리 땅이 1필지 있었다고 가정하자. 올해 땅값이 각각 150원, 200원, 300원, 1만5000원이 됐다면 총액은 1만300원에서 1만5650원이 된다. 총액 간 변동률을 따지는 공시지가 상승률은 51.9%다.
반면 총액 기준이 아닌 개별 토지들의 가격 변동률을 따지는 '지가 변동률'은 값이 다르다. 각각 50%, 100%, 200%, 50%가 오른 결과가 되기 때문에 평균을 구하면 100%가 된다. 비싼 땅보다 저렴한 가격의 땅이 더 많은 지역은 가격이 급하게 뛸 경우 지가 변동률은 높게 나타나지만, 총액엔 영향을 못 미쳐 공시지가 변동률은 상대적으로 낮게 나오는 셈이다.
국토부 관계자는 "지가 변동률은 상대적인 시장 동향을 보기 위해 개별 필지에 주목했고, 공시지가는 우리나라 전체 부동산 가치가 어떻게 바뀌는지 주목하기 위해 총액 방식을 쓴 것"이라며, '다른' 통계 방식을 쓴 배경을 설명했다.
하지만 이 같은 통계 차이를 인정해도 서울을 비롯한 일부 지역의 공시지가와 땅값 상승률 차이가 최대 2배 가까이 벌어지는 점을 설명하긴 어렵다. 결국 올해 공시가격 책정 과정에서 '고가 토지가격'을 집중적으로 끌어올린 것이 영향을 줬다는 게 감정평가사 등 관련 업계 설명이다. 금액이 높은 땅들은 작은 변동률로만 움직여도 총액 격차를 '크게' 가져가버려 전체 변동률에 영향을 주기 때문이다.
가령 서울시에 땅이 4필지 있는데 ㎡당 100원, 1000원, 1만원, 10만원이었다고 가정해 보자. 정부 얘기대로 '고가 토지' 상승률을 높여 올해 땅값이 각각 130원, 1300원, 1만5000원, 14만원이 되었다면 총액 변동률(공시지가 상승률)은 40.8%다. 반면 개별토지 상승률의 평균인 지가 상승률은 37.5%로 더 낮게 나온다.
부동산업계 관계자는 "정부가 명동 등 초고가 토지 공시지가를 전년 대비 2배 높인 부분이 자치구, 나아가 서울시 전체 상승률까지 영향을 준 것"이라며 "공시지가 상승률이 지가 상승률보다 훨씬 높은 지역이 주로 대도시권인 점도 이들 지역에 상업용지가 많았기 때문"이라고 밝혔다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]