노·도·강 집값까지 들썩이자 `더 센 카드` 내비친 김현미

김현미 국토교통부 장관이 현재 공공택지에만 적용하는 분양가상한제를 민간택지에 짓는 아파트에도 적용하는 방안을 고민 중이라고 밝혔다. 현실화할 경우 재건축·재개발로 짓는 아파트의 분양가격에도 제한을 두게 돼 또 한 번 시장충격이 예상된다.
김 장관의 이 같은 발언은 최근 강남을 중심으로 들썩거리던 서울 집값 상승세가 서울 전역으로 퍼져 나가고 있기 때문으로 보인다. 매일경제가 파악한 결과 서울 최북단인 노원구·도봉구·강북구(노도강)에서도 작년 9·13 부동산대책 이전 가격을 뛰어넘는 거래가 연이어 나오는 등 아파트 거래에 온기가 확산되고 있다.
김 장관은 26일 서울 목동 방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청토론회에서 "부동산의 하락 안정세가 이어지다 최근 일부 변화가 나타나고 있다"며 "시장 과열 양상이 나타나면 그동안 준비한 정책들을 즉각 시행하겠다"고 말했다. 그는 이어 "무슨 대책이 나올 수 있느냐"는 질문에 대해선 "정책 발표는 시기를 봐야 한다"면서도 "다만 금리 인하 가능성이 거론되고 있는 가운데 유동성이 과잉된 상황에서 선제적으로 주택담보대출 규제 정책을 펼쳐 부동산 시장의 과도한 투기수요 유입을 차단할 수 있다"며 금융정책의 연계 가능성을 시사했다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등을 더 조일 수 있다는 생각을 밝힌 것으로 풀이된다.
김 장관은 특히 "서울 아파트 가격 상승률보다 분양가 상승률이 2배가량 높다"며 "민간 택지에 조성하는 아파트는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 고분양가를 관리하는데 실효성이 한계에 도달했다"고 언급했다. 이에 대해 한 패널이 "민간 아파트에도 분양가상한제를 적용할 생각이 있느냐"고 묻자 김 장관은 즉답은 피하며 "여러 가지 방안을 검토하고 있다"고 답했다. 전문가들은 최근 전반적인 경기 둔화로 인해 민간택지 분양가상한제는 정부가 꺼내들기 힘든 카드로 보고 있지만 공개석상에서 논의된 것만으로도 부동산 시장의 이목을 집중시킨다.
분양가상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말한다. 노무현정부 당시인 2007년부터 7년간 시행했던 분양가상한제는 공공·민간택지 모두에 적용했다. 이후 2014년부터 민간택지에는 분양가상한제가 적용되지 않고, HUG가 보증을 거절하는 방식으로 분양가를 간접 통제하고 있다.

김 장관의 발언은 최근 상승하는 분양 아파트 가격이 주택 시장 전체를 흔들고 있다는 판단이 작용한 것으로 보인다. 분양 아파트가 기존 아파트값을 밀어올리고, 다시 재건축 아파트를 자극하는 '순환 고리'를 끊겠다는 뜻이다. HUG에 따르면 5월 말 서울 지역의 ㎡당 민간 아파트 평균 분양가격은 778만6000원으로 작년 말(739만8000원) 대비 5.24% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 가격은 1.68% 떨어졌다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "분양가상한제가 적용되면 새 아파트가 저렴한 가격에 나온다는 생각에 대기 수요가 관망세로 돌아서는 경향이 있다"고 설명했다.
단기적으로는 집값을 억제하는 효과가 있을 수 있다. 하지만 장기적으로 볼 땐 분양가상한제가 공급을 막아 부작용을 가져올 위험이 높다. 건설사 등이 적정 이윤을 얻기 어려워 주택 공급을 포기할 수 있기 때문이다. 실제로 부동산114에 따르면 2007년 22만9000가구에 달했던 민간주택 공급은 분양가상한제 실시 이듬해인 2008년 14만5000가구, 2009년 12만6000가구, 2010년 9만1000가구까지 줄어들었다. 함영진 직방 부동산랩장은 "분양가상한제 적용 이후 서울 정비사업 물량이 씨가 마를 정도로 파급력이 컸다"며 "정부가 정책을 쓸 때 신중한 접근이 필요하다"고 말했다. 규제 '끝판왕'으로 통하는 민간택지 분양가상한제 카드를 김 장관이 내비친 것은 역으로 그만큼 정부도 시장 상황이 불안하다는 것을 인정하고 있는 것으로 풀이된다.
한편 김 장관의 이런 반응은 최근 서울 아파트값이 확실하게 오르고 있다는 방증이란 분석도 나온다.
실제로 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 1997년에 지은 노원현대 아파트 84㎡는 지난달 5억5500만원에 거래돼 지난해 9월 최고가인 5억5000만원을 넘어섰다. 수도권 광역급행철도(GTX) 역과 아레나 건설로 도봉구 아파트값도 들썩이고 있다. 올해 2월 5억8000만원에 매매된 도봉구 '창동주공3단지' 전용 79.07㎡는 지난해 3분기보다 1000만원 올랐다. 노원구 중계동의 S공인중개소 대표는 "최근에는 적은 돈으로 오래 묻어둘 매물을 고르는 투자수요가 많다"며 "서울 내에서 가장 집값이 싸기 때문에 '인서울' 투자를 위한 문의가 많은데 작년 3분기 최고점에서 가격이 많이 빠지지 않아 실망하는 고객이 많다"고 분위기를 전했다.
[손동우 기자 / 전범주 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]