공급 막은 `박원순 8년`…서울 아파트 매년 6천가구씩 덜 지었다

◆ 공급 부족이 부른 집값 급등 ◆

문재인정부 출범 이후 총 17번의 부동산 대책을 쏟아냈음에도 불구하고 서울 아파트 중위매매가격이 9억원에 육박할 정도로 고공비행하는 원인 중 가장 중요한 포인트는 역시 '공급 부족'이다. 서울의 직장과 학교를 다니는 대다수 시민들은 누구나 새 아파트에 살기를 원하는데 아파트 공급을 죄악시하며 틀어막고 각종 인허가의 길목을 죄어 놓으니 집값이 오르는 건 너무도 당연하다. 전문가들은 신규 택지가 사실상 고갈된 서울에 새 아파트 공급을 늘리려면 재건축·재개발 등 민간 정비사업을 활성화하는 것이 유일한 해법이라고 입을 모았다.
28일 주택산업연구원에 따르면 2012년부터 2018년까지 7년간 서울에 공급된 새 아파트 준공 물량은 연평균 3만2680가구로 집계됐다. 이전 7년간(2005~2011년) 연평균 준공 물량 3만8885가구에 비해 약 16% 줄어든 것이다. 서울의 아파트 수요는 연간 약 4만가구로 추정되는데 매년 7000가구 이상, 7년간 누적 5만가구 이상 공급이 부족했던 셈이다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 "서울 자체적인 새 아파트 수요가 약 4만가구이고 최근엔 지방 수요까지 늘어나고 있는데, 정책은 공급 억제 위주로 가다 보니까 기존 새 아파트로 수요가 쏠리면서 가격이 빠르게 오른다"고 진단했다.

↑ 정부의 잇단 규제 정책에도 불구하고 최근 서울 아파트값 상승세가 심상치 않다. 한강을 사이에 두고 빼곡히 들어선 강남(위쪽)과 강북 아파트 전경. [사진 = 매경DB]

문제는 분양이나 주택 인허가 물량도 최근 감소 국면에 있다는 것. 분양 이후 입주까지 2~3년 정도 소요된다는 점을 감안하면 앞으로 신규 주택 공급 위축에 따라 새 아파트 중심의 가격 상승세가 지속될 수 있음을 의미한다. 건설산업연구원은 신규 아파트 공급이 줄면서 서울에서 준공 5년 이내 새 아파트 비중은 지난해 말 10.4%에서 올해 말 기준 9.6%로 사상 처음으로 10% 아래로 떨어질 것이라고 예상했다.
서울 신규 주택 공급이 줄어든 분기점은 박원순 서울시장이 처음 취임한 직후인 2012년 1월 '뉴타운 출구전략'을 발표하면서다. 박 시장이 8년간 여러 수단과 방법을 동원해 재개발을 막아서면서 누적된 공급 부족에 집값 급등의 1차적인 책임이 있다는 것은 부인하기 힘들다. 출구전략 발표 이후 서울시내 정비구역 683곳 가운데 약 400곳이 해제되면서 새 아파트 단지로 변신할 수 있는 기회가 사실상 없어졌다.
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "최근 주택 공급이 부진한 것은 뉴타운 출구전략으로 노후한 주거지역 재개발을 통해 새 아파트가 공급되지 않는 것이 주요 원인"이라고 지적했다.
여기에 2017년 5월 출범한 문재인정부가 집값을 잡겠다면서 내놓는 대책마다 집값은 오히려 더 치솟았다. 역량과 경험이 부족한 정책 당국이 시장에 공급을 위축시키는 신호로 작동할 만한 정책만 연이어 내놓아 집값 상승에 기름을 부었기 때문이다. 대표적인 실패 정책으로는 △재건축 초과이익환수제 △재건축 안전진단 강화 △정비사업 임대주택 공급 비율 확대 △민간택지 분양가상한제 등이 있다.
정부는 수도권에 신규 주택 30만가구를 공급해 집값을 안정화하겠다고 했지만 발표된 내용을 보면 서울시내 구체적인 공급계획은 고작 약 4만가구에 불과하고 나머지는 모두 경기도 지역이다. 호랑이를 잡으려면 호랑이굴에 들어가야 하는데 그러지 못하고 변죽만 울렸다는 평가가 나오는 이유다.
또 자사고·외고·국제고 일괄 폐지 등 평등 논리를 내세운 교육정책이 사교육의 중심지로 꼽히는 서울 강남의 집값을 끌어올린 핵심 원인 가운데 하나로도 평가된다.
전문가들은 정비사업 활성화를 통한 공급 확대가 유일한 해답이라고 지적한다. 김덕례 위원은 "지난해 말 기준 서울 노후 주택 50만8000가구 가운데 아파트가 26만5000가구로 아파트 노후화가 심각하다"면서 "낡은 주택을 새로 지어 수요가 몰리는 새 아파트를 공급하는 것이 시장 안정을 위해 가장 중요하다"고 말했다.
한편 서울 아파트 가격이 지역 구분 없이 지난 3년 사이 대부분 50% 안팎 올랐는데도 불구하고 정부는 국토교통부 산하기관인 한국감정원 데이터를 근거로 "집값을 안정적으로 관리하고 있다"며 여론을 호도하는 모습이 더 문제라는 지적이 나온다. 경제정의실천시민연합은 KB국민은행 아파트 시세 자료를 바탕으로 서울 주요 34개 아파트 단지를 분석한 결과 현 정부 출범 이후 30개월 가운데 26개월 동안 서울 아파트값이 올랐다고 밝혔다. 김현동 경실련 부동산건설개혁본부 본부장은 "정부는 엉터리 주간가격 동향 발표를 중단하고 실거래가에 기초한 통계를 마련해야 한다"고 주장했다.
[최재원 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]