상반기 침체했던 2019년 주택시장, 이대로만 가면…

지난해 9.13부동산 대책 발표 후 연일 하락세를 보였던 부동산시장이 올해 하반기 서서히 오름세를 보이더니 연말에는 본격적으로 상승세로 전환했다. 연간 상승률로만 보면 전국 대부분이 마이너스 변동률이지만 하반기 주요 지역들이 상승전환했다. 이런 추세라면 하락분을 만회하는 것은 시간문제일 것으로 예상된다. 이 같은 흐름은 서울뿐만 아니라 몇몇 지방에서도 나타나고 있다.

↑ [통계자료 = 한국감정원]

집값 잡기에 힘을 쏟아 부은 이번 정부에서 수 많은 정책이 발표됐지만 대책이 나올 때만 '반짝 효과'를 보였다. 특히 올해는 '가격 상승→부동산 대책 발표→가격 조정기→가격 재상승'의 반복 패턴이 나타났다는 분석이다.
특히 재건축발 아파트값 위축을 예상했던 민간택지 분양가상한제 발표 후에는 정부 예상과 반대 결과가 나오고 있을 정도로 집값 잡기가 녹록치 않음을 보여주고 있다.
◆ "상한제? 우린 갈 길 간다" 서울·과천 아파트값 상승세 여전
올해 6월까지 하락세를 거듭했던 서울 아파트 시장은 7월부터 상승세를 보였다. 상승 보폭도 점점 커지고 있다. 한국감정원 월간 통계에 따르면 서울 아파트값 평균 상승률은 7월 0.07%를 시작으로 11월까지 0.14%(8월), 0.18%(9월), 0.60%(10월), 0.69%(11월)로 집계됐다.
구별로 지난해 말 대비 올해 11월 기준 아파트 매매가 상승률이 가장 높은 곳은 금천구(0.88%)였으며 이어 강북구 (0.84), 영등포구(0.83%), 마포구(0.78%), 광진구(0.69%) 순이었다. 반대로 가장 많이 하락한 곳으로는 강동구(-2.57%), 성동구(-0.44%), 양천구(-0.46%), 동대문구(-0.55%), 강남구(-0.70%) 순이었다.

↑ [자료 = 리얼투데이]

주의해서 볼 부분 중 하나는 금천구와 강동구의 자리변경이다. 작년 같은기간 가장 안 오른 금천구가 올해 가장 많이 오른 지역구가 된 반면, 가장 많이 올랐던 강동구는 올해 가장 많이 떨어졌기 때문이다. 다만 서울 아파트값 하락은 지난해 상승폭에 비하면 미미한 수준이다.
경기도와 인천은 지역별로 편차가 있었다. 지난해 전체적으로 집값이 올랐던 서울과 달리 수도권은 지역별 온도 차를 보였다. 서울접근성이 좋고 주거지로 선호도가 높거나 개발호재가 있는 지역은 올랐지만 그렇지 않은 곳은 지난해에 이어 올해도 하락세를 유지하고 있다.
지역별로 경기도에서는 과천이 가장 눈에 띈다. 올해 아파트 가격이 5.38% 올라 가장 많이 오른 곳인 동시에 지난해에도 13.59% 올라 상승률 1위 지역으로 이름을 올렸다. 꾸준히 강남권을 위협하는 부촌으로 자리매김하고 있는 과천은 재건축 이슈로 꾸준히 관심을 받고 있다. 여기에 최근 발표된 분양가상한제 적용 지역에 포함되지 않아 연말 상승세에 힘을 받는 모양새다.
과천 다음으로 올해 많이 오른 구리(3.43%)는 지난해에도 상승폭이 컸던 지역 중 한 곳이었다. 서울 접근성이 좋아진 데다 지하철 호재가 있고 지역 내 공급이 많지 않다는 부분이 집값 상승에 역할을 한 것으로 보인다.
이밖에 수원 영통구와 성남 수정구도 각각 광교신도시, 분당신도시와의 갭메우기 형식으로 상승세를 보였다. 인천은 서울과 가깝고 대규모 산업단지가 들어서는 3기 신도시 계양테크노밸리가 위치한 계양구(2.25%)가 올랐다.
◆ 대전은 1년 내내 오르고, 부산은 조정해제로 뒤늦게 탄력 받아
대전을 제외한 지방은 모두 하락세를 보였다. 지난해 '대.대.광'이 강세였다면 올해는 대전(6.55%)과 전남(0.13%)만 유독 오르는 모습이다.
특히 대전은 서울보다 높은 집값 상승률로 부동산 시장에서 '뜨거운 감자'였다. 인근 세종시가 투기지역으로 묶인 데다 수도권 규제지역도 확대되는 상황에서 유동자금이 지방 대도시인 대전으로 몰리고 있는 것으로 분석됐다. 대전 서구 둔산동 크로바아파트 전용면적 84㎡ 물량이 올해 초 5억3000만원(12층)에 거래된데 반해 10월에는 4층 물량이 7억500만원(4층)에 팔리며 매매가가 훌쩍 뛰었다.

집값 상승률을 주간 단위로 보면 하반기 들어 상승세로 전환한 지역들이 눈에 띈다. 부산은 11월, 대구와 울산은 9월, 충주는 11월 중순, 천안은 9월말, 창원은 11월부터 아파트 가격이 오르기 시작했다.
부산은 조정지역해제 발표 후 '급등' 수준으로 올라 연말 주택시장의 새로운 관심지역이 됐다. 조정지역 발표 이후 주요 단지 시세는 '억'대로 올랐기 때문이다. 재건축 예정단지인 수영구 남천 삼익비치 전용 84㎡는 조정지역 발표 후인 11월 9억원을 돌파했다. 5층 아파트가 9억2000만원에 실거래신고 된 것이다. 10월 최고 7억9700만원, 상반기에는 5억원 후반대에 거래된 것과 비교하면 단기간 급등한 것이다.
지역의 기반산업침체로 힘들었던 울산, 창원도 장기간 하락으로 바닥을 찍었다는 심리가 퍼지고 갭투자 수요의 유입으로 상승세를 주도한 것으로 예상된다.
김광석 리얼하우스 대표는 "상반기 다 잡은 줄 알았던 아파트값이 하반기 다시 뛸 준비를 하고 있고 분양가상한제 지역 지정과 같은날 발표된 조정지역 해제가 지방 부동산 시장의 촉매제가 된 꼴"이라며 "상승하면 정책을 내놓은 과거의 사례를 비춰봤을 때 서울 집값이 크게 뛸 경우 후속 대책이 나올 것"이라고 전망했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]