26일 분양 빅데이...가점과 자금력에 따라 청약 눈치 작전

'가점 낮은 현금부자 VS 가점 높은 실수요자' 각각 청약자를 위한 서울 분양이 26일 동시에 나온다. '북위례 호반써밋 1·2차'와 'e편한세상 홍제 가든플라츠'가 그 주인공이다. 둘 다 수억원 시세차익이 가능한 '로또아파트'인데다 12.16 대책 이후 나온 첫 서울 분양이라 주목받고 있다.
25일 부동산업계에 따르면 서울 송파구 북위례에 조성되는 호반써밋 송파 1·2차와 서울 서대문구 홍은1구역을 재건축한 e편한세상 홍제 가든플라츠가 26일 청약접수를 받는다. 호반써밋 송파1차는 전용면적 108㎡ 총 689가구이고 호반써밋 송파 2차는 전용면적 108~140㎡ 총 700가구다. 두 단지는 중복 청약이 안된다.
북위례 호반써밋 1·2차는 가점 낮은 현금부자가 노려볼 만하다. 이 단지는 일반분양 몫만 총 1389가구에 이르고, 전 물량이 절반을 추첨제로 뽑는 중대형 평형(전용85㎡ 이상)이기 때문이다. 가점이 낮아 가점제 물량 당첨이 불가능하거나 처분 서약을 한 1주택자가 대거 청약 통장을 던질 것으로 예상된다.
이번 분양의 핵심은 분양가다. 위례신도시는 공공택지여서 분양가 상한제가 적용된다. 1·2차 분양가는 각각 3.3㎡당 2204만원, 2268만원으로 2차가 다소 높다. 이는 4월 분양한 '송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스'(3.3㎡당 평균 2179만 원)와 비슷하다. 1차 분양가(전용 108㎡)는 최저 9억190만원에서 최고 9억1170만원이다.
이 단지는 5억원에 달하는 시세차익이 예상된다. 이곳 분양가는 9억~10억원 선인데 주변 시세는 13~14억원 수준이다. 인근 아파트인 '위례신도시 송파푸르지오(2015년 입주)' 전용면적 108㎡가 지난달 14억원에 실거래됐다.
하지만 대출이 막혀 현금부자만 청약할 수 있다. 분양가가 9억원을 넘어서면 중도금 집단대출이 불가능하다. 또 이번 12·16 대책으로 잔금 대출까지 막힐 전망이다. 북위례 호반써밋은 계약금 20%, 중도금을 6회에 걸쳐 총 60%, 입주시 잔금 20%를 내야 한다. 잔금 대출을 받을 입주 시점(2022년)에 시세가 15억원이 넘으면 15억원 대출이 불가해 잔금 대출을 받을 수 없다. 따라서 분양가 100%를 현금으로 갖고 있어야 한다. 서민들 주거 안정을 위해 분양가를 낮췄지만 정작 서민들은 자금 마련이 어려워 청약을 포기하는 상황이 벌어지는 것이다. 전매 역시 당첨자 발표일로부터 8년 동안 제한된다.
자금 마련이 어려운 실수요자는 e편한세상 홍제 가든플라츠가 대안이 될 수 있다. 이 단지는 모두 전용84㎡ 이하 중소형 평형인 총 481가구 중에서 전용면적 39~84㎡형 347가구가 일반분양 예정이다. 분양가가 9억원도 안돼 가점 높은 실수요자가 대거 몰릴 것으로 예상된다. 지난달 청약접수를 받은 서울 서대문구 '힐스테이트 홍은 포레스트'는 평균 청약경쟁률이 37.4대 1이었고 당첨 가점은 최저 53점에서 최고 70점이었다.
이 단지는 2억원 시세차익이 예상된다. 이 단지의 전용면적 84㎡ 분양가는 6억6920만~7억6690만원 수준이다. 인근 아파트 '북한산더샵(2017년 입주)'은 같은 면적이 9억~10억원에 거래되고 있다.
북위례 호반써밋 1차와 2차는 중복 청약이 안되지만 홍제 가든플라츠와는 가능하다. 예를 들면 북위례 호반써밋 1차와 홍제 가든플라츠는 중복 청약이 가능하다. 둘 다 당첨될 경우 당첨자 발표일이 빠른 북위례 호반써밋이 당첨된 것으로 처리된다.
[박윤예 기자]