넘치는 규제로 `주택 투자` 어렵다면 수익형부동산은 어떨까?

예년 대비 임대수익률이 하락세를 거듭하고 있지만 역대 최저 금리와 베이비부머 은퇴, 그리고 고강도 주택시장 규제 등으로 부동산 투자 환경이 녹록치 않다. 이 투자수요가 수익형부동산에 눈을 돌린다면 당연히 신중을 거듭해야 할 것으로 보인다. 공실위험이 적은 지역 선택은 물론 대체재, 향후 공급 물량 등을 종합한 고려는 물론 투자 전 매매가격 대비 수익률도 반드시 따져봐야 한다.
29일 부동산업계에 따르면, 아파트 등 주택 관련 투자가 아니면서 소액으로 투자할 수 있는 대표 수익형부동산으로는 오피스텔과 집합상가, 지식산업센터 등이 있다. 다만 소액이라도 투자 전 매매가격 대비 얼마나 수익을 낼 수 있는지 자체 수익률 분석은 필수다. 분양업체가 제시하는 확정수익률은 대출이자나 필요비용, 세금 등을 제외한 경우가 많기 때문이다.
수익형부동산은 매입시 취득금액의 4.6%(취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%)의 세금을 내야하고 중개보수와 대출, 수선비 등이 발생해 기대보다 수익률이 낮을 가능성이 높다. 또 주거용부동산 대비 환금성이 낮고 상권부침에 따른 공실로 인해 손실 가능성도 적지않아 예산 계획을 철저히 세워야한다.

올해 수익형부동산 중 오피스텔 투자를 염두에 두고 있다면 서울 지역 투자는 신중할 것을 권한다. 서울시가 청년 1~2인 가구의 주거문제 해결을 위해 역세권 청년주택 공급에 박차를 가하고 있기 때문이다. 서울시는 지난해 10월 기준 37개(1만2230실)의 역세권 청년주택 사업인가를 완료, 오는 2022년까지 입주를 준비 중이다.
여경희 부동산114 수석연구원은 "소액으로 무난하게 투자할 수 있는 대표 상품으로는 오피스텔이 있다. 주 임차대상인 1인가구가 증가세여서 수요가 꾸준한 편"이라면서도 "역세권 청년주택이 용산, 마포, 강서, 강동, 강남 등 주로 업무지구 위주로 분포해 젊은 직장인 오피스텔 수요 일부가 분산될 가능성이 있다"고 진단했다.
상가 중 소액 투자가 가능한 상품으로는 집합상가가 있다. 한 건물 내에 호별로 구분 등기가 된 상가를 일컫는 집합상가는 일반 상가에 비해 매물이 많고 위치에 따른 가격 차가 작아 비교적 접근이 쉽다. 지난해 10월말까지 서울의 상업업무용 부동산 거래건수를 1만2531건이었는데 이 중 집합상가 거래가 1만 300건으로 82%를 차지했다.
다만 지난해 서울 내 집합상가 투자수익률이 하락세(1분기 2.04%→3분기 1.34%)를 보이고 있어 주의가 필요하다는 지적이다.
여 수석연구원은 "시세대비 가격이 저렴하거나 권리금이 없다고 반드시 좋은 상가는 아니다. 장사가 잘되는 상가일수록 권리금과 매매가격이 높게 형성되기 때문"이라며 "조금 비싸더라고 안정된 수익 창출이 가능한 상가를 고르고, 시세 차익을 노린 신도시 상가 투자라면 더욱 신중해야 한다"고 조언했다.
시세의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있다고 알려진 지식산업센터는 최근 공급이 활발하다. 동일 건축물에 제조업이나 지식산업·정보통신사업장, 지원시설 등이 복합적으로 입주할 수 있는 이 건축물의 최초 분양자는 2022년까지 취득세의 50%, 재산세의 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있어 투자금 부담도 적다. 현재 전국 1110개의 지식산업센터 중 80%가 수도권에 집중됐지만 공급물량이 적지않다는 부분도 감안해야 하고 관련 규제들에 대해서도 사전에 찾아볼 것을 권한다.
이 외에도 최근 몇년 새 공유경제 급부상으로 셰어하우스나 에어비앤비 등 공유숙박형 숙소도 수익형부동산으로 편입되고 있다. 소유하거나 임대 주택을 활용할 수 있어 투입비용 대비 수익이 크다고 알려졌다. 다만 단기 계약자 위주라 임대 관리에 지속적으로 신경을 써야하고, 학기나 관광산업 등에 따른 부침이 심할 수 있다는 부분도 염두에 둬야한다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]