서울 내년 공급절벽…정비사업 입주 `반토막`

↑ 오는 21일 입주 예정인 서울 마포구 대흥동 신촌그랑자이 아파트 단지 전경. [사진 제공 = GS건설]

재건축·재개발 등 정비사업을 통한 입주 물량이 내년에 급감하면서 서울이 새 아파트 공급 절벽에 직면할 것이란 우려가 커지고 있다. 문재인정부 들어 집값을 부추기지 않겠다는 목적으로 정비사업 추진을 옥죈 결과 상당수 사업이 당초 일정보다 지연되거나 사실상 중단되면서 우려했던 공급 절벽이 현실화하는 단계로 접어들고 있다는 분석이 나온다.
전문가들은 공급 확대를 위해 지지부진한 정비사업의 사업 추진 속도를 높이려면 용적률 상향 인센티브를 주고 공공 임대주택도 함께 확보하는 방안을 검토할 필요가 있다고 지적한다.
16일 매일경제신문이 부동산정보업체 부동산인포에 의뢰해 최근 5년과 내년도 서울 입주 예정 물량을 파악한 결과 올해는 4만1683가구로, 지난해(4만4220가구)와 엇비슷한 수준이다. 하지만 내년 입주 예정 물량은 2만1007가구로 지난해나 올해와 비교해 절반 수준으로 급감할 것으로 나타났다.
지난해 2만가구가 넘었던 재건축 공급 물량이 내년엔 1만585가구로, 재개발 입주 물량은 지난해 1만5545가구에서 내년엔 7602가구로 각각 절반 수준으로 줄어들 전망이기 때문이다. 서울의 연간 신규 아파트 입주 물량 가운데 정비사업을 통해 공급되는 물량 비중은 꾸준히 80% 이상을 차지하고 있다. 내년 서울 입주 물량이 적은 것은 2016년 사업시행인가 물량이 2만5226가구로 적었기 때문으로 파악된다. 통상 사업시행인가 이후 관리처분인가, 이주·철거, 착공·준공 절차를 거쳐 입주 때까지 최소 4~5년가량이 소요된다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "4~5년 전 재개발·재건축 사업을 승인한 게 올해까지 공급된 것이고, 3년 전부터 정부가 정비사업 규제를 강하게 하니 내년부터 입주 물량이 확 줄어든 것"이라고 설명했다. 그는 이어 "서울에서 매년 적정 공급량이 4만~4만5000가구인데 균형점이 깨지면 아파트 전셋값이 오를 것이고, 그러면 매매 가격도 뒤따라 오를 수밖에 없다"고 말했다.
최근 부동산 시장은 지난해 12·16 부동산 대책 발표 이후 전반적으로 안정세를 찾아가는 모습이다. 다만 2018년 9·13 대책도 발표 이후 8~9개월 정도 시장 안정 효과를 보였지만 이후 민간택지 분양가상한제 시행에 따른 공급 위축 우려로 강남권을 중심으로 재차 상승한 적이 있다. 주택 공급 없이는 12·16 대책의 약발도 오래가지 못할 것이란 게 시장 전문가들 예측이다.
12·16 대책 발표 이후 청와대와 여당에서도 주택시장 안정을 위해서는 주택 공급 확대가 동반돼야 한다는 목소리가 나오면서 정부와 서울시가 주택 공급 확대 방안을 함께 마련해 이달 말 발표할 예정이다. 다만 정부가 준비 중인 가로주택정비사업 활성화나 준공업지역 규제 완화 등을 통한 공급 가능 물량은 많지 않을 것이란 전망이 벌써부터 나오고 있다. 2018년 말 발표된 상업지역 용적률과 주거비율 완화를 통한 주택 공급 계획도 1년 이상 지났지만 현재까지 성과가 거의 전무하다.
전문가들은 비주거 용도지역에서의 규제 완화보다는 주거 용도지역에서 진행되는 정비사업에 대한 규제를 완화하는 게 주택 공급 확대를 위한 현실적 방안이라고 지적한다. 다만 중앙정부가 스스로 높인 규제 문턱을 당장 낮추기를 기대하는 것은 어렵다는 게 문제다.
이에 따라 지방자치단체 차원에서라도 역세권에 포함되는 재건축·재개발 사업 구역은 용도 상향 인센티브를 줘 사업성을 높이는 방안을 검토해 볼 만하다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 현재 막바지 작업 중인 역세권 공공 임대주택 사업 운영기준 조례 개정에 담길 역세권 범위 확대(250m→350m) 등 인센티브 방안을 재건축·재개발 사업에도 확대 적용하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.
여당 소속인 황희 의원은 최근 매일경제와 인터뷰하면서 "'성냥갑' 아파트를 탈피하면서 좋은 입지에 많은 아파트를 지어야 집값을 잡을 수 있다"며 "서울시가 80층 아파트 건립 허용을 검토해야 한다"고 주장했다.
[최재원 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]