↑ 서울 송파구 중개업소 모습 [매경DB] |
27일 서울부동산정보광장 자료에 따르면, 올해 8∼10월 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준) 등록은 전날까지 총 3만3435건으로, 이 중 월세가 조금이라도 낀 계약은 39.2%(1만3099건)로 집계됐다.
이 기간 월세가 낀 임대차 계약 비율은 2017년 30.4%, 2018년 26.8%, 2019년 27.1%, 지난해 32.9%, 올해 39.2%로 3년 연속 증가세를 보였다.
서울시는 임대차 계약을 전세·월세·준(準)월세·준전세로 분류한다. 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래다.
준전세 비율은 지난해 7월 말 임대차법 시행 후 급격히 증가했다. 법 시행 전 1년 동안 반전세 거래 비율은 28.1%에 그쳤지만 시행 이후에는 매달 30% 이상을 넘겼다. 작년 11월에는 역대 최고 수준인 40.7%를 찍었다.
준월세의 비율도 대폭 늘었다. 준월세는 보증금 비율이 높은 준전세보다 월세에 가까운 임차 형태다. 지난 8월 기준 준월세 거래는 3279건으로 전체 임대차 거래의 23.2% 차지했다. 1년 전(16.6%)보다 6.6%포인트 높은 수치다. 전세의 월세 전환이 늘었다고 볼 수 있다. 가을 이사철을 앞두고 전세난이 악화된 영향도 있다. 비싼 전셋값에 신규 전세 물건이 워낙 부족해 울며 겨자 먹기로 월세를 택하는 이들이 늘어난 것이다.
서울 아파트 임대차 시장에서는 월세 거래 비율이 30%를 넘는 게 일상이 됐다. 임대차법 시행 전 1년 동안의 월세 거래 비율은 평균 20%대 중후반 선으로 2019년 8월(30.0%)과 2020년 4월(32.7%) 두 차례 30%를 넘어선 게 전부였지만, 임대차법 시행 이후로는 월세 거래 비중이 줄곧 30% 선을 넘고 있다.
준전세·준월세 등 월세 낀 계약 비율은 올해 들어 가파른 상승세를 보이고 있다. 가계부채 증가세가 꺾이지 않자 정부가 은행권에 강력한 대출 총량 관리를 요구했고 지난 8월부터 금융권의 '대출 옥죄기'가 현실화됐기 때문이다.
지역별로는 지난 8~10월 중 서울 25개구 중 20개구에서 '월세 낀 임대' 계약 비율이 최근 5년 사이 가장 높았다. 비율은 중구가 50.6%로 50%를 넘어섰고 이어 중랑구 47.8%, 강동구 46.2%, 송파구 44.6%, 은평구 42.8%, 강남구 42.6%, 구로구 40.7%, 강서구 40.1% 등 순으로 강남·북을 불문하고 비율이 확대됐다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "임대차법에 따른 계약 갱신 거래가 늘면서 전세 매물이 크게 줄었고, 보증금 인상률이 5%로 제한되면서 전세의 월세화 현상이 가속화되고 있다"며 "특단의 대책이 없는 한 월세 낀 반전세 형태의 임대차 거래는 증가할 수 밖에 없어 보인다"고 말했다.
실제 정부는 최근 매매·전세 거래를 더욱 어렵게 하는 고강도 대출 규제를 잇달아 발표하고 있다. 금융당국은 전날 총부채원리금상환비율(DSR·소득 대비 갚아야 할 원리금 비율) 40% 적용 시행 시점을 당초 계획보다 앞당기고 이를 제2금융권으로 확대 적용하는 내용을 골자로 한 가계부채 관리 강화 방안을 발표했다.
내년 1월부터는 총대출금액이 2억원(7월부터는 1억원)을 초과하면 대출자가 1년간 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금이 연 소득에서 차지하는 비중의 40%까지만 대출받을 수 있다. 시중 은행보다 상대적으로 대출 한도가 높았던 제2금융권의 대출도 심사가 까다루워진다.
결국 저소득자와 저신용자의 주택담보대출 한도가 줄거나 대출을 전혀 못받을 공산이 커질 것으로 우려된다.
이날부턴 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)에서 새 전세자금대출 관리 방안도 본격 시행한다. 방안에 따르면, 전세자금대출 신청이 임대차 계약서상 잔금 지급일 이전까지만 가능하다
아울러 총량 규제에서 제외된 전세대출도 연말까지 적용돼 내년 전세대출 취급 상황에 따라 언제든 다시 심사가 강화될 수 있다.
[조성신 매경닷컴 기자]
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