교보증권-인천시-행자부 `토지리턴` 갈등 무슨 일?

인천시가 도시개발 활성화를 위해 승부수로 띄웠던 토지리턴제 토지매각 방식이 결국 부메랑이 돼 돌아왔다.
인천시는 교보증권측이 2012년 9월 토지리턴제 방식으로 매입한 송도 6·8공구 A1·R1 용지(22만4890㎡)에 대한 토지리턴권을 19일 행사했다고 20일 밝혔다.
교보증권이 사업시행을 위해 설립한 특수목적법인 싸이러스 송도개발은 송도 6·8공구 계약 만료일인 19일 2012년 매입한 토지 3개 필지(34만7000㎡·8520억원) 가운데 아파트를 건설하고 있는 A3 용지를 제외한 나머지 2개 필지(A1·R1)에 대해 토지리턴권을 행사했다. A3에 대해서는 조합개발이 완료 단계에 있고, 필요 절차 수행에 필요한 기간필요하다는 요청에 따라 다음달 18일로 토지리턴 청구일을 변경했다.
이에 따라 인천시는 다음달 7일까지 2개 필지 매입 원금 5179억 원과 이자 721억 원(4.4%) 등 5900억 원을 싸이러스 송도개발에 돌려줘야 한다.
시는 “싸이러스 송도개발에 돌려줄 원리금은 시가 A1·R1 토지를 시 산하 공기업인 인천도시공사에 매각하고 도시공사는 이를 신탁해 얻은 수익금을 시에 줘 시가 갚는 방식을 취하게 될 것”이라고 밝혔다.
A1·R1 토지를 인천도시공사에 매각키로 결정한 배경에 대해서는 “시의 조직이기도 한 인천도시공사는 시민을 위한 바람직한 개발이 가능한 곳인데다 새로운 도시계획변경을 해도 특혜시비가 없기 때문”이라고 밝혔다.
시가 인천도시공사에 매각할 A1·R1 토지는 감정평가액으로 제공되며, 경쟁입찰을 붙이면 저금리 수준에 자금 조달이 가능할 것으로 시는 내다보고 있다.
이용철 인천시 기획조정실장은 “매우 불확실하고 등기만 시에 있지 시민 재산권 행사가 상실된 기형적 계약형태를 근본적으로 해소하고자 토지리턴을 수용하게됐다”면서 “이번 조치를 통해 사업성이 부족한 토지에 대해서는 운영주도권을 확보해 사업성을 높이고, 입주민 부담을 줄여 나가겠다”고 말했다.
▲ 재정위기 ‘주의 단체’ 지정 1개월 만에 또 ‘위기’…채무비율 ‘40%’ 넘길수도
교보측의 이번 토지리턴권 행사는 재정위기 인천시에 악재가 되고 있다.
행정자치부는 지난달 17일 인천시를 포함해 부산,대구,태백시 등 4곳을 재정위기 ‘주의’단체로 지정했다. 예산대비 채무비률이 25% 이상~40% 미만이면 ‘주의’ 지정 기준이 되는데 시는 심각 단계(40% 초과)에 0.01% 모자른 39.9%로 겨우 ‘심각 단계’ 지정을 피했다. 인천시 채무는 3조2129억원이다. 위기단체 지정 후 이달 말까지 세출절감, 세입확충, 채무감축 등이 포함된 재정건전화계획을 수립하던 인천시 입장에서는 악재일 수 밖에 없다.
일단 시는 교보측이 토지리턴권을 행사한 A1·R1 토지를 산하 공기업인 인천도시공사에 수의매각해 자금을 조달하는 방식이기 때문에 당장 채무비율에 영향을 미치지 않을 것으로 보고 있다.
하지만 인천도시공사가 해당 토지를 신탁해 대금을 조달하는 과정에서 시는 보증채무가 발생하기 때문에 만일 펀딩이 제때 되지 않으면 우발채무는 채무로 전환돼 채무비율에 영향을 줄 수 있다.
만일 이로 인해 인천시 채무비율이 40%를 넘어서면 인천시는 사상 처음 재정위기 ‘심각단체’로 지정돼 행정자치부에 재정건전화계획을 승인받아 이행해야하는 등 자치권 상당수가 제한될 수도 있다.
이와 함께 이번 사례를 계기로 토지리턴제 계약의 부작용을 걱정하는 목소리가 높다. 재정상황이 안좋은 지자체에서 토지리턴 계약이 발생할 경우 경기불황 국면이 되면 주도권이 토지매입자에게 돌아가 행정력이 끌려갈 수 밖에 없기 때문이다. 실제로 인천시의 경우 A3 필지 토지리턴을 막기위해 지난 3월 교보측에 A1 필지 계획 가구수(2708)를 A3 아파트 가구수에 몰아주는 등 협상 주도권을 넘겨준 적이 있다. 이후 에도 인천시는 새로운 조건을 요구하는 교보측에 전전긍긍하다 “더이상 사업자에 끌려달리지 말라”는 유정복 시장의 지침에 따라 계약연장 대신 토지리턴 수용을 결정했다. 시에 따르면 교보측은 시와 계약연장조건 등을 협의하는 과정에서 A1 필지에 대해서는 아파트 가구 300세대 증가, R1 필지에 대해서는 용도변경을 통한 호텔허용 등을 요구했다.
▲ 시민단체 “행자부, 유정복 시장 전관예우하나” 반발
인천시가 교보측이 요구한 토지리턴제 수용 요구를 밝히자 인천지역 시민사회단체는 행정자치부가 유정복 시장을 전관예우 하고 있다며 반발하고 있다.
행자부가 이번 교보측 토지리턴권 행사에 대해 지방재정법상 채무로 잡을 수 없다는 입장을 보인데 따른 반응이다.
행자부는 토지리턴제가 땅에 대한 사용권을 주고 나중에 땅을 쓰지 않을때 땅을 돌려받으면서 돈을 갚는 방식인데 개발이 잘될지 안될지를 확신하기 어렵기 때문에 지방재정법상 채무로 볼 수 없다는 입장이다.
그러나 인천지역 시민사회단체는 유정복 인천시장이 안전행정부 장관이던 2013년 지자체와 지방공기업의 확정채무외에 우발채무에 대해서도 관리를 대폭 강화하겠다고 밝힌 점을 근거로 행자부가 유 시장을 전관예우하고 있다고 비판하고 있다.
김송원 인천경실련 사무처장은 “토지리턴 투자방식이 마치 새로운 것 처럼 얘기했지만 당시에도 재정위기를 초래할 수 있다는 위험성이 제기됐고 결국 그 우려가 현실이 됐다”면서 “특히 유 시장은 안행부 장관 당시 우발채무를 엄격히 관리하겠다고 했는데 지금에 와서 행자부가 토리지턴제를 채무로 볼 수 없다고 하는 것은 전관예우 아니냐”고 꼬집었다. 그는 “토지리턴제 같은 우발채무도 채무로 엄격히 관리해 지자체 재정건정성을 확보해야 한다”고 덧붙였다.
이에 대해 행자부 관계자는 “토지리턴 사례가 처음이다 보니 그런 것 같다”면서 “현행법상 토리리턴은 채무로 잡지 않으며, 갚을 돈이 없어 자산을 매각하거나, 돈을 빌려 갚게 되면 채무가 될 수 있다”고 말했다.
[지홍구 기자]