[기고] 감정평가사의 고뇌

(주)삼창감정평가법인 감정평가사 백 종 철

감정평가사란 직업은 참으로 고독하다. 무수히 많은 물건에 대해 경제적 가치가 얼마인지 치열하게 고민하며, 가치 추계의 방법론에 대해 법·규정이나 판례를 살펴봤는데도 답을 구할 수 없는 경우가 흔하기 때문이다.

감정평가 대상은 주로 토지를 비롯한 부동산인데, 그 고정된 특성으로 인해 지역성과 개별성이 제각각이다. 주변 토지와의 상호 대체 및 경쟁 관계로 가치를 매기는데 물건마다 내용이 다르다. 특히 소유주의 생각과 가치가 서로 달라 이를 조율하는데 애를 먹는다.

한국인은 부동산에 대한 애정이 각별하다. 다른 곳과 비슷한 특성인데도 ‘교통이 좋다, 전망이 좋다, 햇볕이 잘 들어온다, 풍수지리적 입지가 뛰어나다’ 등의 이유로 마치 자기 소유물이 최고인 것처럼 내세운다. 그래서 지역 및 개별요인을 분석하고도 가격을 산정하기 어려운 경우가 많다.

공익 목적으로 수용된 토지에 대해서는 헌법상의 정당한 보상을 실현하기 위해 어떻게 평가하는 게 옳은 것인가에 대한 물음을 끝없이 던진다. 혹여 잘못된 평가로 소유자의 재산권을 침해하지나 않을까 두려울 때도 있다. 그렇다고 당국의 개발행위로 인한 이익까지 사유재산에 포함할 수 없기 때문에 현장에서 조사한 거래가격을 순순히 받아들이기는 쉽지 않다. 개발예정지나 그 주변은 사업지구 지정 및 고시 이전부터 매물이 끊기고 호가가 오르기 때문에 기형적인 가격이 형성된다. 이럴 때는 감정평가사의 고민이 더욱 깊어지게 된다.

이 분야에 몸담은 지가 20년이 넘다보니 다양한 부류의 사람과 관계인을 만나게 된다. 은행 대출을 받으려고 담보를 평가할 때, 대단위 사업지구에 편입된 부동산을 보상 목적으로 계산할 때. 정비사업지구에 편입되어 관리 처분을 위해 종전 및 종후자산 평가할 때, 주식회사 외부감사에 관한 법률에 따른 재무제표 작성 목적으로 일할 때가 참 힘들다.

어떤 경우든 경제적 가치 추계는 의뢰인과 이해관계인에게 법률적 혹은 경제적 행위에 큰 영향을 미치기 때문에 각종 다툼을 유발할 수 있다. 이때 합리적이고 정확한 사실에 근거한 자료나 정보를 통해 설득하는 것이 매우 중요하다.

감정평가사는 부동산 정책의 효율적 수행과 유통질서 확립에 기여하고 있다. 나아가 헌법상 재산권 보호를 위해 정당한 보상 및 건전한 대출을 통한 합리적 경제행위를 유도하고, 공평과세 등 정책적·경제적 기능에 중요한 영향을 미친다. 이런 공익적 기능을 충실히 수행하려면 전문지식과 정확한 판단력, 정책에 대한 올바른 이해 등 전문가로서의 자질과 능력을 구비해야 한다.

결론적으로 저성장 시대 및 고령화에 따른 각종 부동산 정책을 시행하는데 있어서 감정평가사의 역할은 매우 중요하다.