[그래픽] 한눈으로 읽는 2013년 부동산 시장

2013년 전국 아파트의 매매시장과 전세시장은 어땠을까. 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 2012년 말 대비 2013년 12월 3주차 시세기준 전국 아파트(주상복합 포함) 변동률을 조사한 결과 매매 변동률은 -0.63%, 전세 변동률은 4.75%인 것으로 조사됐다.

매매시장은 4.1대책으로 강남 재건축 단지들이 상승하면서 4월 0.01%로 반등에 성공했으나 매수세가 받쳐주지 못하면서 5월 들어 다시 하락세로 돌아섰다.

그러나 8.28대책 이후 9월 0.01%로 반등에 성공하면서 12월까지 4개월 연속 상승세를 이어갔다. 취득세 영구인하와 리모델링 수직증축 통과로 매매시장의 불확실성이 다소 해소된데다 10월부터 진행된 공유형모기지 영향으로 중소형 수요가 움직였기 때문.

전세시장은 재계약, 월세전환 등으로 전세물건 부족 현상이 이어지면서 1년 내내 전국적으로 높은 상승세를 보였다.

◇매매시장 결산

2013년 전국 매매변동률은 0.63%가 하락한 것으로 나타났다. 지역별로 살펴보면 수도권 -1.41%(서울 -1.19%, 경기 -1.53%, 신도시 -2.03%, 인천 -2.14%), 5대 광역시 1.68%, 기타 지방 0.79%의 변동률을 보였다.

수도권의 경우 강남 재건축 단지 상승으로 서울 매매가 하락이 비교적 적었고, 전 지역에서 약세를 보인 인천 매매가 하락이 가장 컸다. 신도시는 광교를 제외한 모든 지역에서 약세를 보였고, 경기 역시 대부분 지역에서 약세를 보인 반면, 산업단지 내 수요로 안성, 평택, 이천 등은 상승했다.

지방은 대구, 경북, 세종 등에서 높은 상승세를 이어간 반면 부산, 전북은 약세를 면치 못했다.

▲서울-강남구만 상승, 재건축 단지 상승세 견인

서울은 -1.19%를 기록하며 하락세를 보였다. 강남구가 0.08%로 유일하게 상승세를 보였고, 강동구(-0.29%), 송파구(-0.43%)도 재건축 단지 상승으로 비교적 하락폭이 적었다.

부동산 대책 기대감과 맞물려 강남구 개포주공, 송파구 잠실주공5단지 및 가락시영, 강동구 둔촌주공 및 고덕주공 등 주요 재건축 단지들이 사업에 속도가 붙으며 급매물이 정리되고 매매가가 올랐기 때문.

서대문구(-0.54%), 마포구(-0.55%), 성동구(-0.63%) 등도 하락폭이 적었다. 생애최초주택구입자에 대한 저리 대출과 취득세·양도소득세 면제, 공유형모기지 등이 실수요를 견인하며 중소형 아파트를 중심으로 매수세가 움직였기 때문으로 분석된다.

이밖에 성북구(-3.06%), 노원구(-2.50%), 강서구(-2.45%), 관악구(-2.26%), 강북구(-2.01%)순으로 하락폭이 컸다. 성북·노원·강북 등 강남과 다소 떨어진 서울 외곽지역에 위치한 지역에서 하락세가 깊었다.

▲수도권-인천·신도시 2%대 하락폭 보여, 광교·안성·평택 등 상승

신도시는 -2.03%의 매매변동률을 보였다. 지역별로 동탄이 -4.04%로 하락폭이 컸고, 뒤를 이어 분당 -2.96%, 판교 -2.19%, 일산 -2.13%로 2%대의 높은 하락세를 보였다.

동탄은 동탄2신도시 분양이 진행되며 기존 아파트 매매시장이 약세를 보였다. 분당과 일산은 수직증축 리모델링 법안이 국회를 통과했지만 시장 반응은 시큰둥한 모습이다.

반면 광교는 입주물량이 정리되며 6.43%로 신도시에서 유일하게 상승했고, 안성시가 KCC 안성공장 건설로 2.20%, 평택시가 고덕산업단지 내 삼성전자 입주로 1.01%, 이천시는 하이닉스, LG실트론 근로자 수요로 0.58% 올랐다.

경기는 -1.53%의 변동률을 보였다. 군포시(-2.97%), 고양시(-2.88%), 김포시(-2.50%), 의정부시(-2.27%), 광주시(-2.08%) 순으로 하락폭이 컸다.

인천은 -2.14%의 변동률을 보였고, 지역별로 중구(-4.16%), 남동구(-3.13%), 부평구(-2.38%), 서구(-2.31%), 남구(-2.18%) 순으로 하락, 오른 곳은 없었다.

▲지방-세종·대구·경북 상승세, 반면 부산·전라권은 하락세

지방은 광역시 1.68%, 중소도시 0.79%를 기록하며 상승했다. 지역별로 대구(7.07%), 세종(4.99%), 경북(3.55%), 충남(1.42%), 울산(1.14%) 순으로 매매가가 올랐다.

대구, 경북지역은 공급물량 부족과 새 정부 기대감으로 높은 상승세를 유지했고, 지난 해 말 총리실을 비롯해 6개 정부부처가 이전한 세종시도 매매가 상승이 가팔랐다. 충남은 탕정산업단지 내 삼성전자 근로자 수요로 매매가가 올랐다.

반면, 전북(-0.96%), 부산(-0.39%), 경남(-0.14%)은 하락했다. 부산은 2~3년 전 분양열풍으로 공급됐던 아파트가 완공되며 입주물량이 증가해 매매가 하락이 이어졌고 전북 역시 입주물량과 경기침체로 하락세가 계속됐다.

◇전세시장 결산

2013년 전국 전세변동률은 4.75% 상승했다. 지역별로 살펴보면 수도권 5.35%(서울 5.64%, 경기 4.99%, 신도시 6.46%, 인천 5.61%), 5대 광역시 3.87%, 기타 지방 3.30%로 모든 권역에서 전세가가 상승했다.

서울은 재건축 이주수요가 많았던 송파구 전세변동률이 가장 높았고, 지방은 세종, 대구, 경북, 충북 등 공공기관 이전지역 및 산업단지 주변으로 인구유입이 많은 지역 전세가 상승이 높았다.

▲서울-전세가 높은 단지도 상승세 보여

서울은 5.64%의 전세가 변동률을 보였다. 지역별로 송파구(11.08%)가 높은 상승세를 보였고 뒤를 이어 성동구(8.94%), 광진구(6.20%), 동작구(6.18%), 강남구(5.98%) 순으로 전세가가 올랐다.

송파구는 가락시영 이주로 전세물건이 귀해 대부분 단지에서 전세가가 크게 올랐다. 또 매매시장 침체로 자금여력이 있는 수요자들도 전세를 선호하면서 잠실동 일대 리센츠, 엘스, 트리지움 등도 전세가 상승이 가팔랐다.

▲수도권-2기 신도시 전세가 상승 최고

신도시는 6.46%를 기록하며 가장 높은 변동률을 보였다.

특히 광교 25.80%, 판교 10.31%로 전세가 변동률이 두자리수 이상을 기록하며 상승세를 견인했다. 뒤를 이어 중동(8.38%), 김포한강(7.58%), 분당(7.32%) 순으로 상승세가 높았다.

경기는 4.99%의 변동률을 보였다. 의왕시가 10.88%의 높은 상승세를 기록했고 뒤를 이어 안양시(7.63%), 용인시(7.17%), 광명시(7.15%), 구리시(4.50%) 순으로 서울 접근성이 좋은 지역을 중심으로 상승폭이 높았다.

인천 전세가 변동률은 5.61%로 지역별로 남동구(8.62%), 부평구(8.32%), 서구(6.88%), 남구(3.49%), 연수구(3.03%) 순으로 올랐다.

▲지방-매매와 마찬가지로 세종·대구·경북 상승세, 부산·전북 약세

지방은 광역시 3.87%, 중소도시 3.30%의 변동률을 보였다.

세종시가 16.44%로 가장 높은 전세변동률을 기록했고, 뒤를 이어 대구(9.12%), 충남(5.44%), 경북(5.44%), 대전(4.26%) 순으로 상승했다. 이들 지역은 혁신도시의 정부 공공기관 이전과 산업단지의 근로자 유입으로 전세물건 부족에 따른 전세가 상승이 계속되고 있다.

한편, 전북(0.52%), 부산(1.23%) 등은 비교적 상승폭이 적게 나타나면서 매매시장과 비슷한 양상을 보였다.

◇내년은 부동산대책 법안 처리 여부에 달려

2014년 부동산시장은 부동산 대책에 따른 관련 법안 처리 여부에 따라 달라질 전망이다. 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력적용, 총부채상환비율(DTI) 완화 등 주요 후속 법안 처리가 시장 회복의 주요 변수로 작용할 것으로 보인다.

몇 년간 이어진 전세가 상승으로 전세가 비율이 높아짐에 따라 중소형 아파트는 매수세가 살아날 것으로 예상된다. 특히 1~2%대 저금리로 공급되는 공유형모기지가 수요자들을 견인할 것으로 보인다.

또한 초과이익환수제 유예기간이 종료되는 2014년 말까지 사업을 마무리하기 위해 강남 재건축 단지들이 잰걸음을 보이고 있어, 2013년에 이어 내년에도 상승세를 이어갈 수 있을지 여부도 지켜봐야 할 부분이다.

수도권과 달리 매매가 상승세를 이어온 지방은 보합내지 약세를 보일 전망이다. 가파른 가격 상승으로 이미 매수자와 매도자간 매매가 차이가 벌어지고 있는데다 공급물량이 꾸준히 늘고 있어 2013년과 같은 상승세를 유지하기 어려울 것으로 예상된다.

부동산써브 관계자는 “전세시장은 몇 년간 이어진 상승세로 전세가 비율이 연일 최고점을 보이고 있어 2013년 같은 높은 상승세를 이어가긴 어려울 전망”이라며 “공유형모기지의 등장으로 전세수요가 매매로 선회하면 전세시장이 다소 안정화될 것”이라고 예상했다.

[매경닷컴 이미연 기자 enero20@mk.co.kr]