[정인택의 부동산돋보기] 임대주택 다시 보기 ⑦해외 공공임대주택 정책의 변천과정

남의 산에 있는 돌이라도 나의 옥을 다듬는 데에 소용이 된다는 뜻으로 널리 쓰이는 ‘타산지석(他山之石)’이란 사자성어가 있다. 이는 다른 사람의 하찮은 언행 또는 허물과 실패까지도 자신을 수양하는 데 도움이 된다는 의미다.
‘반면교사(反面敎師)’도 있다. ‘상대의 행위를 나의 스승으로 삼으라’는 말이다. 즉, 상대의 행위가 좋은 것이라면 나는 그것을 본받고, 그와 반대라면 나는 그런 행위를 하지 않음으로써 참다운 사람이 될 수 있다는 뜻이다.
이렇게 서두가 구구절절한 이유는 ‘임대주택 다시보기’ 일곱번째 시간에 해외 공공임대주택의 사례와 정책, 변천과정을 살펴봐야 하기 때문이다.

↑ 정인택 JNK 개발원 원장

처음 대한민국에 공공임대주택의 개념이 들어와 뿌리내릴 때까지의 기본 토대는 해외, 구체적으로 일본의 것을 그대로 들여왔다. 일본의 임대주택정책이 우리보다 앞서있기도 했고, 당시 한국의 시기적 상황도 여의치 않았기 때문이다.
공공임대주택정책은 시간이 흐르면서 우리의 입맛(?)에 맞춰 변화됐지만, 해외의 선진 공공임대주택문화와 비교하면 아직도 미흡한 것이 현실이다.
이번차 ‘임대주택 다시 보기’에서는 유렵의 사례를 들여다보고, 우리가 ‘他山之石’ 또는 ‘反面敎師’로 삼을 부분이 있는지 체크해보는 시간이다.

한국의 콘도와는 다른 해외의 콘도?
우선 해외주택 사례를 이해하기 위해 먼저 미주와 유럽의 주택 종류의 호칭을 살펴 볼 필요가 있다.
소유의 경우에서 ‘콘도(condominium)’는 한국의 아파트와 개념이 비슷하다. 한 건물에 여러 개의 주거 공간이 있고, 각 입주자들이 이 공간을 각각 소유하고 있는 개념이다.
‘타운 하우스’는 한국의 연립 주택 또는 빌라와 개념이 비슷하다. 한 주거 단지 내에서 공동으로 관리하는 주택을 의미한다.
‘하우스’는 그야말로 단독 주택을 말한다.
‘렌트’의 경우 아파트(apartment)는 한국의 아파트와는 개념이 다르다. 한 건물을 여러 가정이 렌트해서 사는 방식을 의미한다. 아파트의 모든 건물을 한 개인이나 단체가 소유하는 경우를 아파트라고 한다.
‘콘도 렌트’는 아파트와 비슷한 것 같지만 공동 주택의 입주자가 자기소유의 주거공간을 빌려 주는 것인 반면, ‘타운하우스’, ‘하우스 렌트’는 자기 소유의 집을 다른 사람에게 빌려주는 것을 의미한다.

해외 공공임대주택 정책의 진행 경로
유럽과 미국은 100여년 전 공공임대주택 정책이 태동해 성장·발달하면서 성숙기와 황금기를 만나 매우 활발하게 전개되어 오다가, 이행 수단의 다변화로 전환기를 만나며 짧은 퇴조기를 맛보고는 곧바로 부흥기에 이르는 정책이 전개됐다.
특히 유럽의 사회주택 성장은 1910년 이전 제도형성 이후 1950년에서 1980년까지 황금기를 지나면서 1980년 이후 수요자 보조 정책으로 전환해 민영화기로 접어들게 된다.

공공임대주택의 시대적 변천과정
유럽에서는 1880년에서 1890년까지 산업화로 공공임대주택의 필요성이 제기되면서 유토피아적 이상 추구와 귀족계급의 자금조성 및 지원으로 시작됐다.
세계 최초(1889년)로 주택법을 제정한 나라는 벨기에(1889)다. 이어서 영국이 Working Class Act(1890)을 제정하고, 프랑스는 총 3번(1894년, 1908년, 1912년)에 걸친 법제정에 따라 HLM을 설립하게 된다.
오스트리아는 1910년, 네델란드는 1901년에 법제정으로 Social Municipalism을 이행해 1910년경에 법적 기반조성과 제도 형성기를 맞이했다. 유럽의 경우 19세기 말이나 20세기 초 사회주택 공급의 가시적 출발점이다.
이후 제1차 세계대전(1914~1918)과 세계경제공항(1929) 이어서 제2차 세계대전(1930~1945)을 거치면서 주택공급의 위축으로 침체기에 이른다.
프랑스는 ‘1% 법’의 제정으로 50명 이상 종업원 고용회사는 의무적으로 사회주택 기금을 투자하도록 강제해, 제2차 세계대전이 끝난 후 30년간 주택공금의 황금기를 이뤘다. 자기소유 정책 촉진과 민간부문이 공공임대주택 공급에서 중요한 역할로 자리 잡는 계기가 된 것.
유럽의 공공임대주택의 공급은 ‘사회복지에 대한 국가의 책임’이라는 정책이 펼쳐졌으며, 유럽을 사회복지국가로 만드는데 한몫하게 된다.
1980년대 이후에는 주택공급에 대한 정부의 역할이 직접 공급자에서 보조 지원자로 전환하게 되면서 공공임대주택의 빈곤층 집중화, 슬럼화, 차별화, 사회적 배제 등이 제도적 행정적 보완책을 마련한다.
2000년대 이후 신 빈곤층 확산과 노동과 소득의 사회적 양극화가 대두되면서 사회 통합, 분배적 갈등 해소를 위해 공공임대주택 공급 필요성이 절실히 요구됐고, 특히 영국은 급격한 가격 상승에 대한 대응 수단으로 공급확대라는 대안을 정책적으로 보완하게 된다.
그러면서 일면으로는 저수요에 대한 대처, 지역별 수급 불일치 조절을 위한 대책도 강구를 하고 지난 20여 년간의 민영화 추진에 따르는 부작용도 관찰하게 되면서 대안 연구하기를 준비하게 된다.
자가와 임대간의 주거비격차와 공공임대와 민간임대의 임대료 격차가 커짐에 따라 제3의 중간 시장(Intermediate housing market)이 새롭게 개척되어 ▲지분형 임대주택 ▲지분형 분양주택 ▲조건부 임대주택 등이 등장하게 된다.

해외에서 더 주목받는 국내 임대주택 아이디어
한편 국내보다 해외에서 공공임대주택으로 주목받는 국내의 아이디어 임대주택용 디자인이 있다.
최근 100년 넘게 세계의 임대주택을 선도해온 영국 BBC가 보도한 ‘숨 쉬는 미래도시 디자인’ 칼럼에 플래닝 코리아(Planning Korea)의 대표 이병주 사장이 제안한 ‘백남준 미디어 다리(Paik Nam June Media Bridge)’가 소개되어 다시 한 번 재조명을 받고 있는 것.
지난 2010년 제안한 한강교량위에 주거용을 배치해 기존과는 달리 다리 위에 건물이 올라가 있는 독특한 구조로 설계됐다. 강을 건너는 역할의 단순 통행만이 아니라 공공재인 다리 구조물에 임대주택을 설치하는 계획이다.

↑ `백남준 미디어 다리(Paik Nam June Media Bridge)`

건축가 닐 스필러(Neil Spiller)는 “부지가 부족한 환경에서 이러한 컨셉은 다리를 다용도의 새로운 관점에서 볼 수 있고, 유럽에서도 한국의 사례를 벤치마킹할 대상”이라며 “단순히 건너는 도구로 뿐만이 아니라 그 위에서 살고 일하는 새로운 종류의 구조물로 지속가능한 미래 디자인에 주거를 겸하는 대표적인 사례”라며 극찬을 아끼지 않았다.
또한 “그곳에 소규모의 주거시설을 계획해 신혼부부와 대학생 등 젊은층에게 공공임대를 하면 우선 부지 비용이 없어서 부담되지 않는 가격으로 공급할 수 있고, 한강을 가까이에 두고 생활하는 임대주택 장점의 한축으로 만들고 임대주택의 인식을 달리하는 좋은 방안이 될 수 있다”며 “해외공공임대에 비해 실용적인 감각인 한국 사례가 최고”라도 했다.
[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 조성신 기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다.