[권강수의 분양현장 탐방] 강남역 센트럴 애비뉴 상가

국내 최대 상권으로 손꼽히는 서울 강남역 상권에서 강남역 센트럴애비뉴 상가가 분양 중이다.
이 현장은 대우건설이 시공하는 강남역 센트럴 푸르지오 시티 오피스텔 단지 내 상가로, 지하 2층~지상 3층에 점포 수 110개가 들어서고, 연면적은 1만3000㎡ 규모다.
강남역 일대 주요 건물 중 상업시설 규모로 단지 내 오피스텔(728실) 입주민뿐 아니라 지하철 2호선․신분당선 강남역 이용객, 인근 테헤란로·삼성타운 같은 오피스 근무자 등이 든든한 배후 수요층을 이룬다.
특히 신분당선으로 갈아탈 수 있는 강남역 1번 출구가 상가에서 34m 정도 거리에 있어 강남역 상권 내에서도 유동인구가 많은 입지라는 게 회사의 설명이다.
이 단지는 10m, 4m 도로와 접해 있는 4면 스트리트형 상가로 설계해 밖에서 모든 점포를 들여다볼 수 있는 게 장점이다.
설계 역시 돋보인다.
이 상가는 백화점·대형쇼핑몰에서나 볼 수 있는 ‘스페이스 신택스’라는 공간구조분석 기법을 도입했다. 공간구조분석은 상가 사이에 이동통로를 만들어 유동인구가 자연스레 상가로 흡수할 수 있도록 설계기법을 말한다.
편리한 쇼핑을 위한 동선이 눈에 띈다.
누드엘리베이터(1개소)·에스컬레이터(5개소)·계단실(3개소)를 배치, 고객의 유입이 최대한 편리하도록 배려했다. 또한 일부 층은 상가 전면에 데크공간을 조성해 휴식장소로 꾸밀 계획이다. 지하 2층에는 상가 방문자 전용 휴게실이 마련된다.

상권분석
대한민국을 대표하는 상권중 하나인 강남역(지하철공사 통계치 참고) 하루 평균 승하차 인구는 평일 21만명, 주말 35만~40만명으로 나타났다.
유동인구는 많지만 주변 상업지는 제한돼 있다 보니 강남역 주변 상가는 늘 고객으로 북적이며 특히 주말의 경우 주변 음식점․카페엔 20~30대 연령층을 중심으로 대기 수요가 넘쳐난다.
외국인 관광객의 방문 비율도 증가하고 있다. 강남역 상권은 상권 내부로 연결되는 다양한 대중교통을 바탕으로 풍부한 배후지를 지닌 상권이기도 하다.
서울 인구의 10%를 차지하는 강남구, 서초구를 직접적인 배후지로 두고 있으며, 수도권 남부지역인 성남, 분당, 용인, 수원 등 넓은 배후지를 확보하고 있다.
무엇보다 강남역 상권의 경우 오피스상권, 판매상권, 학원상권, 서비스상권, 문화상권 등 복합적인 성격을 가지고 있는 것이 특징이다. 

교통환경
지하철 2호선과 신분당선을 비롯해 서울․수도권 각지로 이동하는 버스노선이 많아 유동인구가 풍부하다. 테헤란로․삼성타운 등 오피스가 밀집해 고정 배후수요가 2만여명으로 추산된다.

교육 및 생활환경
최근 신분당선의 개통으로 강남역 1번 출구가 주목을 받고 있는데 인근에 편입학원, 로스쿨학원, 세무서 및 세무사 사무실이 집중돼 있다.

개발호재 및 투자가치
은행의 저금리기조가 이어지면서 수익형 부동산에 대한 관심이 증가하고 있다. 매달 높은 임대수익을 창출할 수 있어 분양 광고 등에서 돈 되는 알짜 상가를 찾는 이들이 점차 늘어나는 추세다.
이 중 상가나 오피스텔 등의 매물에 돈이 몰리고 있다. 특히 상가에는 매달 안정적인 월세를 받으려는 투자자와 직접 창업을 하기 위한 실수요자들의 관심이 쏠리고 있다.
그러나 상가는 운용에 익숙지 않은 일반 투자자들의 접근이 쉽지 않은 편이다. 경기에 민감하고 일반 주택이나 아파트보다 따져볼 것이 많기 때문이다.
단지 상가 분양은 입지와 수요, 상권을 모두 갖춘 장점이 있어 보다 안정적이고 쉽게 투자할 수 있다.
단지 상가 중 오피스텔 상가는 오피스텔 입주민이라는 고정 수요 외에도 외부 유동인구까지 흡수할 수 있어 유리한 조건이다. 거주자 및 외부 유동인구의 확보는 상권과 교통의 영향이 크기 때문에 장래성 있는 상가를 일찌감치 찾는 것도 중요하게 꼽히는 요소다.
경기불황으로 소비심리가 위축되고 있음에도 이른바 5대 상권이라 불리는 강남, 명동, 홍대, 신촌, 건대입구의 경우 연일 늘어나는 수요에 호황을 누리고 있다.
이들 상권의 공통점을 살펴보면 접근성이 좋은 역세권에 위치하고 유동인구가 많다는 점을 들 수 있다.
강남역 센트럴애비뉴 상가 분양팀 윤성혁 이사는 "상가가 이면도로 2개와 접해 있어 4면 전체가 외부에 개방돼 있다"라면서 "어느 한 곳 소비자 발길이 안 닿은 곳이 없으며 강남역에서 보이는 몰링상가이기도 하다"고 말했다.

권강수 이사 촌평
장기간의 경기 침체로 주목을 받지 못한 상가시장에 최근 주목을 받으면서 변화의 바람이 불고 있다.
접근성과 가시성이 뛰어난 스트리트(street)형 상가의 공급이 활발해지면서 주목을 받고 있다. 스트리트형 상가는 서울 강남구 신사동 가로수길, 분당 정자동 카페거리, 일산 라페스타거리 등 길을 따라 들어선 거리형 상가를 말한다.
스트리트형 상가의 최대 장점은 개방감이 뛰어나다는 점이다.
스트리트형 상권이라 불리는 이들 상권에 속한 상가들은 자연스레 유동인구를 끌어들여 데이트 및 휴식, 나들이와 쇼핑을 겸하는 이들의 발걸음이 끊이지 않는다. 또 초기 분양률이 높고 공실률이 낮아 임차인은 물론 투자자들에게 점차 인기를 얻고 있다.
실제로 지난해 11월 위례신도시에서 분양한 ‘위례2차 아이파크 애비뉴’의 경우 12월 초 기준 계약률이 90%에 이른다. 또한 지난해 9월에 분양한 위례1차 아이파크 애비뉴 상가는 분양 한 달만에 '완판'되며 뜨거운 관심을 받았다.
과거에는 단일 고층빌딩 구조가 한동안 주를 이뤘다면 이제는 길을 따라 저층 상가를 배치하는 스트리트형 상가의 공급이 활발하게 이뤄지고 있는 것이다.

그렇다면 이처럼 스트리트형 상가로 트렌드가 옮겨가는 이유는 무엇일까.
사회 전반적인 트렌드의 변화가 영향을 미친 것으로 보인다. 사회 전반적인 트렌드가 보다 세련되고 감각적인 방향으로 변화하면서 쇼핑 이용객의 눈높이도 까다로워졌기 때문인데 대체로 스트리트형 상가는 심미안적인 측면에서 경쟁력을 갖춘 데다 쇼핑 동선도 편리하게 짜여 있어 단순형 상가에 비해 인근 유동인구 확보가 유리한 접근성 측면에서 우위를 보이고 있다.
하지만 '제2의 가로수길'이라는 식으로 광고를 해놓고는 실제로 무늬만 스트리트형 상가인 사례도 적지 않으며 스트리트형 상가의 경우 들어서는 점포들의 자체 경쟁력도 중요하지만 주변에 경쟁력이 있는 키 테넌트(Key Tenant,핵심점포) 입점여부․문화적 요소 가미 등이 더 큰 영향을 미치기 때문에 소비층의 접근성이 수월한지를 우선 파악해야 한다.
마지막으로 스트리트형 상가는 타 상가에 비해 다소 분양가가 높을 수 있다는 점은 유의해야 하겠다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자 ]