[정인택의 부동산돋보기] 항구도시로 조성될 뻔 했던 일산신도시

↑ JNK 개발원 정인택 원장

지난 연재분에서는 제1기 신도시 중 서울, 특히 강남과 인접한 분당에 대해 알아봤다. 이번은 서울 서북쪽에 들어선 일산신도시를 알아본다.
일산신도시는 1990년 3월~1995년 12월, 약 6년간에 걸쳐 조성됐다. 낙후된 한강 이북에 도시기능을 고르게 갖춰 이상적인 전원도시를 표방해 개발된 일산은 각종 편의시설 수용, 시설투자를 통한 교육환경의 개선, 충분한 녹지 공간의 확보 등 쾌적한 주거환경에 역점을 뒀다.
한때 이 곳에 내 집 마련을 성공한 이들을 두고 ‘재테크의 달인’으로 일컬어지기도 했던 일산신도시는 현재 기존 아파트가 들어선지 20년이 흘러 하락세에 접어든 요즘과는 사뭇 다른 모습을 보이고 있다.
같은 1기 신도시이지만 분당, 중동, 평촌과는 다른 시장을 형성하고 있는 일산신도시를 알아보기로 하자.

서울 북서방향 20km 반경의 위성도시
경기도 고양시 일산구 일산동, 백석동, 마두동, 장항동, 주엽동, 대화동 일원 지역에 세워진 일산 신도시는 총 면적 1573만 5711㎡로 27만 6000명의 인구를 수용하며, 1만 9000호 주택으로 계획됐다.
용지비 8880억 1300만원과 개발비 7328억원, 그리고 통일동산, 자유로, 호수공원 등 간선시설 지원비가 1조 393억 4600만원이 투입됐고, 총 사업비는 2조 6601억원 소요됐다.
타 신도시와는 달리 용지보상은 단계별 구분없이 일괄적으로 보상했다. 조성공사는 4단계로 구분 시행했고, 주택은 공동주택 위주로 계획됐다.

↑ [일산신도시 전경, 출처 매경DB]

일산은 서울 도심에서 북서방향으로 20km 반경 내에 위치해 서울과 매우 가까운 위성 도시이다. 일산지구 북쪽으로는 파주군을 거쳐 임진강으로 연결된다. 남쪽과 서쪽으로는 한강을 사이에 두고 김포군과 마주하며, 동쪽으로는 원당읍, 지도읍, 화전읍 등을 거쳐 서울의 서북부에 연결된다.
일산으로부터 반경 25km 내에 임진각과 35km 거리에 판문점이, 12km 거리에는 김포공항이 있다. 경의선 단선철도가 지구 북서쪽 외곽을 지나가고, 백마역과 일산역이 지구 계에 접해있다.
지구 내 면적 중에서 80% 이상이 표고 20m 이하 저지대를 이루는 평탄한 지역이며, 지구 중앙에 표고 86.5m의 정발산이 위치한다. 대부분의 지역은 농경지로서 농업용수로가 잘 발달되어 있었고, 지구 남측에 약 50만㎡는 상습적으로 침수가 되는 지역이었다. 지구 내에는 5256가구에 인구 2만 3126명이 거주하고 있었다.
일산 신도시는 전원적 분위기를 조성하고, 효율적이고 편리한 기반시설을 설치함과 동시에 안전한 도시환경 조성을 개발 목표로 삼았다. 주거지의 저밀도를 유지해 기존 전원적인 분위기를 보전, 승계시키도록 단독택지를 많이 확보하고, 공동주택 용적률을 낮췄으며 공원과 녹지 등 개방된 공간 확보율을 최대한 높였다.
자연과 조화되는 도시경관을 창출하기 위해 보행권 단위별로 충분한 녹지공간을 확보하고, 공해 없는 도시환경을 위해 집단에너지 공급방식을 도입해 개발의 기본방향을 정하게 된 것이다.
또한 분리식 하수처리시설로 수질 오염을 방지하며, 철도나 간선도로에서 발생되는 소음을 방지하도록 완충 녹지를 설치했다.
교통수단 간의 연계와 서울시와 원활한 연결을 위해 일산선 전철을 건설하고 순환버스 체계를 도입했다. 자전거 도로망을 구축하고 도로횡단 부분은 입체화시켜 보행자의 안전도 도모했으며, 보행자와 자동차, 자전거와 보행자의 동선을 분리해 노약자나 지체장애자를 위한 시설을 선진국 수준으로 배치하려 했다.

잠실 석촌호수의 4배 크기인 일산 호수공원
일산 신도시는 서울 북쪽에 위치해 대북관계 등으로 주거지로서 선호도가 떨어지는 곳이었다. 같은 시기에 건설되는 분당보다 더 나은 도시환경을 제공 할 필요가 제기되었다.
한 때 한강과 서해를 연계해 항구도시도 구상한 바 있었으나 일산은 항구도시적인 성격보다는 호수공원이 바람직하다는 의견으로 모아지게 되면서 1990년 3월 31일 호수공원 조성 계획을 확정토록 했다.

↑ [일산백석동 일대 오피스텔단지, 출처 매경DB]

호수공원은 자유로에서 신도시로 진입하는 관문인 곳에 103만 3172㎡ 규모로 계획되었으며 일산취수장을 원수로하여 담수면적 30만㎡, 담수용량 45만 3000㎡, 수심 0.5~3.0m로 설계하였다. 호수공원은 국내 유일의 대규모 수(水)처리를 통한 특수 조경 공간이기 때문에 별도의 설계와 더불어 공종별 조경공사가 필요했다. 1992년 12월 착공 이후 3년여에 걸친 공사 끝에 총사업비 300억원을 들여 1996년 5월 4일에 개장했다.
호수공원은 도시진입관문에 한강의 이미지를 연계시켜 물이라는 자연성 강한 요소를 적극 활용한 공원이 되도록 했으며, 자연생태계를 재현해 쾌적한 신도시 환경을 조성하고 수 경관과 호수를 이용한 레크레이션 기회제공을 목적으로 하게 된 것이다.
일산 주변지역은 물론 서울을 이용권으로 하는 광역생활권 공원의 특성을 가지고 있고, 일일 최대 2만 명, 연간 100만 명이 이용할 것으로 추정해 주차 공간 등을 충분히 확보했다.
잠실 석촌 호수의 4배에 달하는 크기로 인공호수로는 국내 최대 규모이다. 또한 인공호수의 생명인 깨끗한 물을 유지하기위해 한강 잠실수중보 상류에서 취수해 일산 정수장으로 들어오는 원수를 공급받도록 계획되어 있다.
다양한 수 경관을 연출해 좌측 자연호 개념호수와 우측 인공호 개념호수로 구분해 자연호에는 호안을 따라 수목을 심고 약초섬과 인공섬을 조성했으며, 인공호에는 고사분수와 대형폭포를 설치해 자연과 인공의 경관이 조화되도록 만들었다.
신도시의 경제활동이 지나친 모도시에 의존과 주거기능 위주인 것을 방지하기 위해 도시여건과 성격에 적합한 산업을 유치해 자족기반 확충이 필요하다는 인식이 대두되면서 1990년 1월 12일에 도시유지기능시설인 공용청사, 교육시설, 종교시설, 종합의료시설, 통신시설, 상업업무시설 등이 계획 배치됐다.
1989년 12월 27일 일산출판문화사업단지 사업 협동조합은 출판단지 부지의 확보를 정부에 요청, 정부는 11만 1014㎡를 계획에 반영해 오늘날의 출판문화의 메카로 자리잡고 있다.
[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 조성신·이미연기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다.

매일경제 엮인글

• [정인택의 부동산돋보기] 항구도시로 조성될 뻔 했던 일산신도시

• [정인택의 부동산돋보기] 강남수요 흡수했던 제1기 신도시 ‘분당’

• [정인택의 부동산돋보기] 우후죽순 신도시, 언제부터 생겼나

• [정인택의 부동산돋보기] 초기 택지개발사업의 배경

• [정인택의 부동산돋보기] 임대차량(Lease)은 폼나고, 임대주택은 없어 보인다?