폭염7월, 위례신도시 민영 단지내 상가 입찰 뜨거울까?

-핫플레이스 1번지 위례신도시 민영단지상가 입찰
-LH단지내상가 입찰열기 위례민간에서도 이어질까?
-단지내상가, LH만 강세? 위례민영상가 도전장낸다.

지난 3월 광주혁신 B9블럭의 경우 내정가의 3배 수준의 낙찰률을 기록과 함께 광주전남 혁신도시, 성남판교, 대구 금호, 고양 원흥 등 5개단지 44개 점포 입찰에 176억원이 몰리며 100%낙찰되는 기염을 토하기도 했었던 단지내상가들은 주로 LH단지내 상가를 중심으로 입찰공급에 나왔었다.
단지내상가의 이런 투자열기가 세종시를 포함해 지속적인 초강세 분위기를 이어가고 있는 가운데 부동산 시장의 전형적 비수기로 외면 받던 7월에 핫 플레이스 1번지 위례신도시에서 2014년 7월 23일 엠코타운 2차(세대수673세대) 단지내상가가 입찰에 나서 입찰결과에 관심이 쏠리고 있다.
세종, 마곡, 위례 등 핫 플레이스 지역으로 관심이 집중되는 지역 중 한곳인 위례의 경우 2013년 9월 위례1차아아파트의 경우 1개월 만에 분양이 완료되었고, 2014년 3월에 공급된 송파 와이즈 더샵 주상복합 상가도 청약 16분 만에 119개 점포가 완판되는 등 상가분양권도 상가에 따라 3천만원∼1억원 가까운 프리미엄이 붙고 있어 최근 분양부진을 겪고 있는 일반지역과는 사뭇 다른 분위기를 형성하고 있다.
금번 공급되는 위례 A3-6a블럭 엠코타운 2차 센트로엘 단지내상가는 총 점포 16개가 도로를 따라 1층으로만 공급되며 스트리트형태로 근린1상가와 근린2상가 두 개의 단지내 상가로 구성된다.
단지1상가의 경우 단지 주출입구 옆 트렌짓몰 방향의 횡단보도 등을 접하고 있으며 단지2상가의 경우 단지 주출입구와는 다소 비켜있다.
시설내 유의점으로는 단지1상가의 경우 배후세대에서 직접 유입되는 통로가 없어 1호 점포나 9호 점포를 통해 우회접근을 해야 할 것으로 예상되며 1호 점포는 단지세대에서는 가장 가깝고 단지 주출입구 앞에 위치하나 상가 전면 경사계단이 있다.
단지2상가의 경우 상가 양측 끝에 공용시설들이 배치돼있어 코너형 점포가 없는 점을 고려하면 배후아파트가 유입되는 출입통로가 있는 중앙부 점포 선호도가 높을 것으로 예상된다.
LH단지내상가 입찰 분석자료를 많이 냈던 상가투자 정보업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "세대수 규모는 중형급 단지이지만 맞은편 C1-4블럭과 마주하는 도로를 따라 스트리트형태로 지어지는 특성을 감안하면 전용율도 61.6%로 근린상가보다 조금 높아 입찰가격전략에 따라서는 근생상가보다 경쟁력있는 상가구매도 가능할 수 있을 것"이라며 "공급 비수기에 입찰에 나서는 센트로엘 단지내상가는 위례신도시 가을 상가분양대전을 앞두고 바로미터가 될수 있다"고 내다봤다.
선대표의 언급처럼 전용율도 상가투자에 많은 영향을 끼치고 있어 상가투자에 밝은 투자자들은 초미의 관심사이기도하다.
상가매입가치가 전용률에 따라 실질가치가 변하기 때문으로 일반 근린상가들의 전용률이 45%-55%대 사이인 반면 최근 들어서 단지내상가는 1층으로만 구성되면서 전용률이 90%대에 육박하는 상가들이 많아지고 있다.
1만세대 배후세대를 직접상권으로 두고 있는 위례지역의 C2블럭 일대를 살펴보면 선착순 수의계약 중인 위례 A3-7블럭 엠코타운 1차 플로리체 단지내 상가의 경우 사거리 코너를 접하는 상태에서 전용률 82%, 3.3m2당 분양가는 1층 기준 4700만원∼5700만원 선인데 비해 맞은편 사거리 코너 근린상가의 경우 전용률 51%, 3.3m2당 분양가는 3900만원∼4900만원 수준으로 단지내 상가가 비싸게 보인다.
하지만 상품의 권별 특징을 감안한다 하더라도 배후세대를 공유하는 점을 감안하고 전용면적 대비로 분양가를 환산해보면 상가가격은 오히려 전용율이 높은 A3-7블럭 단지내상가가 20-40%싼 가격으로 공급되는 셈이다.
[매경닷컴 부동산센터]